Новорязанское ш., 89 км от МКАД
Коломна г., Коломенский гор. округ
Дом 30 м², участок 4 сот.
Цена 3,15 млн ₽, снижали с 3,5 млн; первая цена 3,5 млн ₽ от 23.04.2025.
Рейтинг 12/100 · уверенность 57 %
Земля ≈75 тыс. ₽/сот. × 4 сот. = 300 тыс. → дом ≈2,85 млн ₽, 95 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 40 тыс.–150 тыс. ₽/м², медиана 78 тыс.
Ремонт ≈500 тыс., покупка после торга ≈2,68 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,3 млн / целевая ≈2,07 млн / пессимист. ≈1,84 млн → от пессимистичной прибыль −1,34 млн ₽, маржа −73 %, ROI −42 %.
Коммуникации: скважина.
До ст. Щурово ≈0,4 км по прямой; до МКАД 89 км, на машине ≈1 ч 36 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №1378
Рейтинг 12/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 59 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 16 % | 3.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 0 % | 0 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 75 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 300 000 ₽ (4 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 850 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 95 000 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.3 км | 18,4 сот. | 7 500 000 | 407 609 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.6 км | 50 сот. | 21 300 000 | 426 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.6 км | 5,5 сот. | 550 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.7 км | Березка-1 СНТ | 9,5 сот. | 600 000 | 63 158 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Березка-1 СНТ | 16 сот. | 1 200 000 | 75 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Березка-1 СНТ | 12 сот. | 900 000 | 75 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | 4,8 сот. | 560 000 | 116 667 | снят (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.7 км | 5 сот. | 330 000 | 66 000 | снят (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.7 км | 10 сот. | 1 150 000 | 115 000 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.9 км | 12,5 сот. | 1 500 000 | 120 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 30 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 500 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 40 000 / 78 462 / 150 000 |
| цена объекта | 3 150 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 677 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 299 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 184 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 069 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 839 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 338 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −73 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −42 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | 30 м² | 3 сот. | 3 300 000 | 110 000 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.6 км | 30 м² | 3 сот. | 3 300 000 | 110 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.7 км | Березка-1 СНТ | 30 м² | 6 сот. | 2 400 000 | 80 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Сосновка-1 СНТ | 30 м² | 4 сот. | 1 200 000 | 40 000 | снято (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Надежда СНТ | 30 м² | 5,5 сот. | 4 500 000 | 150 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Коломзавод-2 СНТ | 30 м² | 5 сот. | 2 599 000 | 86 633 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | Коммунальник-1 СНТ | 30 м² | 5,6 сот. | 1 700 000 | 56 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | Имени И. В. Мичурина-2 СНТ | 30 м² | 6 сот. | 1 979 000 | 65 967 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | Сычево д. | 30 м² | 6 сот. | 1 890 000 | 63 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | 27,3 м² | 2 сот. | 2 100 000 | 76 923 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 23.04.2025 | 3 500 000 | история площадки |
| 29.04.2025 | 3 300 000 (−200 000) | история площадки |
| 09.05.2025 | 3 200 000 (−100 000) | история площадки |
| 16.05.2025 | 3 100 000 (−100 000) | история площадки |
| 24.07.2025 | 2 999 000 (−101 000) | история площадки |
| 19.09.2025 | 2 900 000 (−99 000) | история площадки |
| 03.10.2025 | 2 850 000 (−50 000) | история площадки |
| 12.06.2026 | 2 800 000 (−50 000) | история площадки |
| 14.08.2026 | 3 150 000 (+350 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 150 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам дом в Коломне. Дом расположен в шаговой доступности от пляжа, Троицкого храма. Рядом автобусная остановка, ж. Д станция Щурово. Дом жилой, можно заехать и жить. Вода скважина. Участок ухоженный. Подьезд для автомобиля. Можно использовать как для Пмж, так и для дачи. С нами удобно, безопасно, выгодно.