Горьковское ш., 69 км от МКАД
Лесное СНТ, Павлово-Посадский гор. округ
Дом 55 м², участок 6 сот., кирпич.
Цена 2,1 млн ₽, снижали с 2,7 млн; первая цена 2,7 млн ₽ от 08.05.2026.
Рейтинг 22/100 · уверенность 55 %
Земля ≈71 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 428 тыс. → дом ≈1,67 млн ₽, 30 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: приличные 3 в 10 км, 33 тыс.–100 тыс. ₽/м², медиана 53 тыс.
Ремонт ≈900 тыс., покупка после торга ≈1,78 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,72 млн / целевая ≈2,44 млн / пессимист. ≈2,17 млн → от пессимистичной прибыль −511 тыс. ₽, маржа −23 %, ROI −19 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: центральный водопровод; в описании: печь.
До ст. Янтарная ≈12,7 км по прямой; до МКАД 69 км, на машине ≈1 ч 25 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №13775
Рейтинг 22/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 155 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 44 % | 8.1 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 18 % | 1.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 27 % | 4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 71 250 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 428 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 672 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 30 400 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Заря СНТ | 6,6 сот. | 1 000 000 | 151 515 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Прогресс СНТ | 6 сот. | 2 300 000 | 383 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Луч-2 СНТ | 8 сот. | 360 000 | 45 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Маяк-6 СНТ | 6 сот. | 990 000 | 165 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Маяк-2 СНТ | 6 сот. | 820 000 | 136 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Подснежник СНТ | 6 сот. | 450 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Маг СНТ | 6 сот. | 400 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Радуга-2 СНТ | 4,5 сот. | 420 000 | 93 333 | снят (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Искра СНТ | 6 сот. | 500 000 | 83 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Маяк-4 СНТ | 6 сот. | 420 000 | 70 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 55 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, вода |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 33 000 / 53 000 / 100 000 |
| цена объекта | 2 100 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 785 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 717 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 581 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 445 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 174 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -511 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −23 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −19 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.6 км | Родничок СНТ да: «санузел» + «отделки» | 60 м² | 6 сот. | 6 000 000 | 100 000 | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Фрунзенец СНТ да: «ванная» + «ремонтом» | 50 м² | 5,7 сот. | 2 650 000 | 53 000 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Кулиги-2 СНТ да: «ванная» + «мебелью» | 50 м² | 6 сот. | 1 650 000 | 33 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 08.05.2026 | 2 700 000 | история площадки |
| 17.05.2026 | 2 500 000 (−200 000) | история площадки |
| 12.06.2026 | 2 200 000 (−300 000) | история площадки |
| 25.08.2026 | 2 100 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 100 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Прoдаетcя небольшой уютный дом в охрaняемoм СНТ Лecнoе. Oтcутcтвуeт пpoблeма с парковкой. Bсегда свободные парковoчныe мeстa, можнo удoбнo припаркoваться рядом c домoм. OCОБЕHHОCTИ УЧАCTКА: oбщая площадь 603 кв. м. Kaдaстрoвый номер: 50:17:0010104:74 Категория земель земли сельскохозяйственного назначения. Вид разрешенного использования для садоводства. ПРЕИМУЩЕСТВА: + широкий участок + красивый ландшафтный дизайн На участке расположен нежилой ДОМ, общей площадью 55 кв. м. Этажей два. Расположен по адресу: Московская область, Павлово-Посадский район, Кузнецовское с.п., д. Дальняя, снт "Лесное", уч-к 74. Кадастровый номер: 50:17:0000000:60832 Первый этаж комната 24 кв.м., кухня 18 кв. м., туалет сухой, аккуратный (пластиковый), с вентиляцией и ведром с наполнителем (опилки/земля) 3 кв. м. Второй этаж 2 спальни и лоджия. Фундамент ленточный, бетонный Материалы стен кирпич Облицовка кирпич, внутри обшит вагонкой Крыша шифер Окна пластиковые. На участке также расположено деревянное НЕЖИЛОЕ ХОЗЯЙСТВЕННОЕ СТРОЕНИЕ, назначение НЕЖИЛОЕ. Кадастровый номер: 50:17:0000000:6047 Также имеется в отдельном помещении Душ. Нагрев воды дровяной (печка/титан). КОММУНИКАЦИИ: + электричество центральное, счётчик установлен в доме + Водоснабжение: летний центральный водопровод (разводка по фасаду, работает в безморозный период) + Канализация: автономная. Организован отвод из раковины в накопительную ёмкость + Отопление дома: комбинированное капитальная печь + электрические обогреватели ИНФРАСТРУКТУРА: + в зимнее время дороги чистят, организован вывоз мусора + территория СНТ огорожена + рядом лес грибные и ягодные места + экологически чистое место + сельский магазин в летнее время + река Шерна, можно порыбачить и отдохнуть на берегу реки БЕЗОПАСНАЯ СДЕЛКА: Один собственник. Без обременений. Прямая продажа. Оперативный показ. Звоните и записывайтесь на просмотр вашего будущего дома. Ждем Вас!