Горьковское ш., 66 км от МКАД
Гора-89 СНТ, Орехово-Зуевский гор. округ
Дом 20 м², участок 6,8 сот.
Цена 800 тыс. ₽, снижали с 900 тыс.; первая цена 900 тыс. ₽ от 27.02.2025.
Рейтинг 23/100 · уверенность 58 %
Земля ≈67 тыс. ₽/сот. × 6,8 сот. = 455 тыс. → дом ≈345 тыс. ₽, 17 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 35 тыс.–79 тыс. ₽/м², медиана 55 тыс.
Ремонт ≈300 тыс., покупка после торга ≈680 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,03 млн / целевая ≈931 тыс. / пессимист. ≈827 тыс. → от пессимистичной прибыль −153 тыс. ₽, маржа −19 %, ROI −16 %.
Коммуникации: вода — есть; свет — есть.
До ст. пл. 122 км ≈1,6 км по прямой; до МКАД 66 км, на машине ≈1 ч 32 мин без пробок.
Площадки: Winner · объявление · страница объекта №13772
Рейтинг 23/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 35 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 49 % | 10.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 25 % | 1.8 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 66 920 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 455 000 ₽ (6,8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 345 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 17 250 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Гора-89 СНТ | 6 сот. | 400 000 | 66 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Сигнал СНТ | 9 сот. | 600 000 | 66 667 | снят (цена объявления) 09.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Гора д. | 14,4 сот. | 4 800 000 | 333 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Сигнал СНТ | 5 сот. | 338 400 | 67 680 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Кудыкино д. | 15 сот. | 3 199 000 | 213 267 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | 10 сот. | 1 900 000 | 190 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.2 км | Сальково д. | 30 сот. | 2 000 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Сальково д. | 10 сот. | 1 700 000 | 170 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Кудыкино д. | 11,8 сот. | 1 239 000 | 105 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Кудыкино д. | 13,6 сот. | 1 415 000 | 104 044 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 20 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 300 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 35 000 / 55 000 / 78 571 |
| цена объекта | 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 680 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 034 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 982 000 ₽ |
| продажа: целевая | 931 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 827 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -153 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −19 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −16 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6.2 км | Березка-2 СДТ | 20 м² | 6 сот. | 750 000 | 37 500 | снято (цена объявления) 12.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | Дружба СТ | 20 м² | 6 сот. | 1 300 000 | 65 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | Фарфорист-2 СНТ | 20 м² | 7 сот. | 1 050 000 | 52 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Клубничка-2 СНТ | 19,1 м² | 7 сот. | 950 000 | 49 738 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | Фарфорист-2 СНТ | 21 м² | 7 сот. | 1 400 000 | 66 667 | снято (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Текстильщик-6 СНТ | 18 м² | 6 сот. | 990 000 | 55 000 | снято (цена объявления) 17.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.7 км | Текстильщик-7 СНТ | 20 м² | 6 сот. | 700 000 | 35 000 | снято (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Гора-89 СНТ | 16,6 м² | 7 сот. | 999 000 | 60 181 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | Текстильщик-1 СНТ | 21 м² | 5,1 сот. | 1 650 000 | 78 571 | снято (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Фарфорист-2 СНТ | 17,8 м² | 7 сот. | 1 950 000 | 109 551 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 27.02.2025 | 900 000 | история площадки |
| 05.11.2025 | 800 000 (−100 000) | история площадки |
| 17.06.2026 | 750 000 (−50 000) | история площадки |
| 19.06.2026 | 800 000 (+50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Winner | 800 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 80765931 Внесен аванс. Продам дачу в СНТ Гора-89 в Орехово-Зуевском районе Московской области. Площадь участка 6,8 соток. На участке бытовка с кухней где можно отдохнуть, хозблок, туалет, хорошая теплица. Грядки для посадки овощей и зелени.По фасаду забор из профнастила. До леса 5 минут пешком. Рядом с СНТ большой водоем.