Горьковское ш., 84 км от МКАД
Орехово СНТ, Ступино гор. округ
Дом 22 м², участок 12 сот., дерево, 1957 год.
Цена 2 млн ₽; цена не менялась с 23.07.2026.
Рейтинг 18/100 · уверенность 55 %
Земля ≈123 тыс. ₽/сот. × 12 сот. = 1,48 млн → дом ≈521 тыс. ₽, 24 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км, 33 тыс.–50 тыс. ₽/м², медиана 39 тыс.
Ремонт ≈440 тыс., покупка после торга ≈1,7 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈975 тыс. / целевая ≈878 тыс. / пессимист. ≈780 тыс. → от пессимистичной прибыль −1,36 млн ₽, маржа −174 %, ROI −64 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Крутое ≈2,9 км по прямой; до МКАД 84 км, на машине ≈1 ч 24 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №13769
Рейтинг 18/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: коммуникации); аналогов 5 (разброс ₽/м² 6 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 23 % | 5.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 93 % | 7.2 |
| участок | 5 | 73 % | 5.6 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 123 283 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 479 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 521 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 23 682 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Текстильщик-4 СНТ | 13 сот. | 3 250 000 | 250 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Текстильщик-4 СНТ | 7 сот. | 850 000 | 121 429 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Текстильщик-4 СНТ | 8,8 сот. | 1 650 000 | 187 500 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Текстильщик-4 СНТ | 6 сот. | 608 000 | 101 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Окраина СНТ | 6 сот. | 800 000 | 133 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Карболитовец СДТ | 6 сот. | 1 188 008 | 198 001 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Текстильщик-4 СНТ | 6 сот. | 350 000 | 58 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Карболитовец СДТ | 5,2 сот. | 670 000 | 128 846 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Будьково д. | 10 сот. | 2 499 000 | 249 900 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | 10 сот. | 1 700 000 | 170 000 | снят (цена объявления) 28.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 22 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 440 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 33 333 / 38 760 / 50 000 |
| цена объекта | 2 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 700 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 975 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 926 000 ₽ |
| продажа: целевая | 878 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 780 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 360 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −174 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −64 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | Текстильщик-2 СНТ | 25 м² | 8 сот. | 1 250 000 | 50 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Клубничка-2 СНТ | 19,1 м² | 7 сот. | 950 000 | 49 738 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Текстильщик-1 СНТ | 27 м² | 9,3 сот. | 990 000 | 36 667 | снято (цена объявления) 31.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | Ротор СНТ | 25 м² | 7,8 сот. | 2 450 000 | 98 000 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Малинка СНТ | 28,5 м² | 6,5 сот. | 950 000 | 33 333 | снято (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | Вагонник СНТ | 25,8 м² | 11,4 сот. | 999 999 | 38 760 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 23.07.2026 | 2 000 000 | история площадки |
| 12.08.2026 | 1 999 000 (−1 000) | история площадки |
| 20.08.2026 | 2 000 000 (+1 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 2 000 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Учaсток ИЖC !!! Точнее ЛПХ, это еще лучше. ПРОПИСКA, СOЦИАЛЬHAЯ ГAЗИФИKАЦИЯ И ОCTАЛЬНЫЕ ПЛЮCЫ СTАТУCА . Hикаких "кoллeктивныx сборoв " нa доpoги, cвeт, муcор ... Продаём великолепный участок с домом в экологически чистом районе, 80 км от МКАД по Горьковскому или Носовихинскому шоссе, в городе Орехово-Зуево, ул. Боинская д.5А. Кадастровый номер участка 50:47:0081202:363, кадастровый номер дома 50:47:0081202:362. Это ЖИЛОЙ дом, прописаться можно, под материнский капитал подходит. Всю жизнь использовали как дачу для летнего пребывания. 1) ДОМ - около 22м2, , назначение - ЖИЛОЙ ДОМ. Строили сами давно-давно. Дом деревянный, без утепления вообще, подходит для летнего пребывания, примерно как хорошая бытовка. Есть умывальник на улице, есть кровати, есть кухонный уголок, всё красиво и уютно. На участке даже есть второй дом, он примерно такой же, только не оформлен, так что еще метров 20. 2) ВОДА - использовали только поливочную из пруда, пруд рядом. 3) ЭЛЕКТРИЧЕСТВО - официально подключено к дому, хороший тариф. Одна розетка есть. 4) УЧАСТОК - правильной формы, 586 метров по документам + у соседей по садовой книжке приобретен соседний участок. Итого огорожено около 12 соток. Участок - хороший, сухой, ровный, находится в середине улицы, не у проезжей части. До асфальтированной дороги и остановки - 30 метров. До центра города 15 минут на автобусе. Огорожен стареньким деревянным забором. Участок поднимали, много машин земли привозили, почва плодородная, всегда большой урожай. Сами сажали, сами ухаживали. На участке много плодовых деревьев, цветов, малина, крыжовник, вишня, груша, облепиха, рябина. Есть несколько грядок - картошка, клубника, тыква, кабачки, баклажаны, огурцы и помидоры. Есть большая площадка перед участком, влезет 3 машины. Расположение участка отличное, соседи некоторые живут постоянно, это ИЖС. Участок размежеван, вызывали геодезиста. В пешей доступности есть карьеры для купания и рыбалки, в лесу - много грибов и ягод. Сможете встретить эту Лето на своём уютном участке + построить себе дом ИЖС. Я собственник. О показе можем заранее договориться. Подходит под ипотеку