Горьковское ш., 50 км от МКАД
Зеленый дол СНТ, Павлово-Посадский гор. округ
Дача 91,5 м², участок 6,7 сот., брус.
Цена 3,5 млн ₽, снижали с 4,85 млн; первая цена 4,15 млн ₽ от 15.09.2025.
Рейтинг 27/100 · уверенность 64 %
Земля ≈68 тыс. ₽/сот. × 6,7 сот. = 455 тыс. → дом ≈3,04 млн ₽, 33 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 25 тыс.–67 тыс. ₽/м², медиана 38 тыс.
Ремонт ≈1,63 млн, покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,12 млн / целевая ≈2,8 млн / пессимист. ≈2,49 млн → от пессимистичной прибыль −2,11 млн ₽, маржа −85 %, ROI −46 %.
Коммуникации: летний водопровод; в описании: печь, скважина.
До ст. Электрогорск ≈9,8 км по прямой; до МКАД 50 км, на машине ≈1 ч 13 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №13758
Рейтинг 27/100 · уверенность 64 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 56 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 71 % | 13.1 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 40 % | 2.4 |
| участок | 5 | 25 % | 1.5 |
| ₽/м² дома | 12 | 19 % | 2.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 67 858 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 455 000 ₽ (6,7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 3 045 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 33 279 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Фиалка СНТ | 8 сот. | 290 000 | 36 250 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Фиалка СНТ | 12 сот. | 4 000 000 | 333 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Весна СНТ | 6 сот. | 400 000 | 66 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Комета СНТ | 8,1 сот. | 1 200 000 | 148 148 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Комета СНТ | 16 сот. | 5 000 000 | 312 500 | снят (цена объявления) 29.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Посадская Слобода СНТ | 7 сот. | 420 000 | 60 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Источник СНТ | 14 сот. | 1 000 000 | 71 429 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Малахит СНТ | 16 сот. | 2 800 000 | 175 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Малахит СНТ | 8 сот. | 1 650 000 | 206 250 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Звезда СНТ | 8 сот. | 1 100 000 | 137 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 91,5 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 630 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 25 028 / 37 500 / 66 667 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 116 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 960 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 804 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 493 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -2 112 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −85 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −46 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Зеленый дол СНТ | 90 м² | 7 сот. | 3 500 000 | 38 889 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Комета СНТ | 90 м² | 8 сот. | 6 000 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Ново-Озерное СНТ | 85 м² | 8 сот. | 4 700 000 | 55 294 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Кулиги-2 СНТ | 87,9 м² | 6 сот. | 2 200 000 | 25 028 | снято (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Импульс СНТ | 100 м² | 10 сот. | 2 800 000 | 28 000 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Луговина СНТ | 85,5 м² | 10 сот. | 8 500 000 | 99 415 выброс, не в счёт | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Шерна СНТ | 100 м² | 8 сот. | 3 000 000 | 30 000 | снято (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Орбита СНТ | 82 м² | 6 сот. | 4 500 000 | 54 878 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Автомобилист СНТ | 82 м² | 8,5 сот. | 3 000 000 | 36 585 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Импульс СНТ | 80 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 37 500 | снято (цена объявления) 11.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 15.09.2025 | 4 150 000 | история площадки |
| 09.10.2025 | 3 900 000 (−250 000) | история площадки |
| 29.03.2026 | 4 850 000 (+950 000) | история площадки |
| 24.04.2026 | 4 490 000 (−360 000) | история площадки |
| 17.05.2026 | 3 790 000 (−700 000) | история площадки |
| 26.05.2026 | 3 600 000 (−190 000) | история площадки |
| 02.09.2026 | 3 500 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 500 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Отличный просторный дом. Круглогодичный подъезд, отопление электро, либо печь. Все удобства в доме (туалет, душевая кабина). Летний водопровод, будет скважина-можно жить круглый год, как многие соседи. Рядом, в Алексеево магазины, аптека, пвз озон и валбериз. Так же в пешей доступности карьер для купания и рыбалки, лес с грибами и ягодой.