Горьковское ш., 52 км от МКАД
Радуга-4 СНТ, Павлово-Посадский гор. округ
Дача 30 м², участок 6 сот., бревно.
Цена 800 тыс. ₽; цена не менялась с 14.09.2026.
Рейтинг 21/100 · уверенность 56 %
Земля ≈77 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 462 тыс. → дом ≈338 тыс. ₽, 11 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 27 тыс.–60 тыс. ₽/м², медиана 41 тыс.
Ремонт ≈500 тыс., покупка после торга ≈680 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,14 млн / целевая ≈1,03 млн / пессимист. ≈915 тыс. → от пессимистичной прибыль −265 тыс. ₽, маржа −29 %, ROI −22 %.
Коммуникации: летний водопровод; свет — есть.
До ст. Янтарная ≈12,4 км по прямой; до МКАД 52 км, на машине ≈1 ч 20 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №13757
Рейтинг 21/100 · уверенность 56 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, фото); аналогов 9 (разброс ₽/м² 55 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 69 % | 14.7 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 20 % | 1.4 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 77 083 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 462 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 338 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 11 267 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Первомайское СНТ | 6 сот. | 1 100 000 | 183 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Прогресс СНТ | 6 сот. | 2 300 000 | 383 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Заря СНТ | 6,6 сот. | 1 000 000 | 151 515 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Луч-2 СНТ | 8 сот. | 360 000 | 45 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Маяк-6 СНТ | 6 сот. | 990 000 | 165 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Маяк-2 СНТ | 6 сот. | 820 000 | 136 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Подснежник СНТ | 6 сот. | 450 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Радуга-2 СНТ | 4,5 сот. | 420 000 | 93 333 | снят (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Маг СНТ | 6 сот. | 400 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Искра СНТ | 6 сот. | 500 000 | 83 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 30 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 500 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 26 786 / 40 741 / 60 000 |
| цена объекта | 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 680 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 144 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 087 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 030 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 915 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -265 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −29 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −22 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Радуга-4 СНТ | 28 м² | 6 сот. | 750 000 | 26 786 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Факел СНТ | 35 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 85 714 выброс, не в счёт | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Импульс СНТ | 32 м² | 6 сот. | 1 650 000 | 51 562 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Радуга-2 СНТ | 25 м² | 6,5 сот. | 950 000 | 38 000 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Заря-2 СНТ | 24 м² | 6 сот. | 650 000 | 27 083 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Маяк-5 СНТ | 35 м² | 6,6 сот. | 1 000 000 | 28 571 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Энтузиаст СНТ | 27 м² | 5 сот. | 1 100 000 | 40 741 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | Фрязево СНТ | 25 м² | 8 сот. | 1 500 000 | 60 000 | снято (цена объявления) 28.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Импульс СНТ | 36 м² | 6 сот. | 1 650 000 | 45 833 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | Строитель СНТ | 36 м² | 6 сот. | 1 700 000 | 47 222 | снято (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 14.09.2026 | 800 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 800 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Участок. 6 соток. Прямоугольный. Правильной формы. Зарегистрирован с определением границ. По всему периметру огорожен забором с калиткой и въездными воротами. Сухой. В период дождей и весеннего половодья не затапливается. На участке три строения: металлический сарай (гараж), домик старой постройки и новый каркасно-щитовой. Из коммуникаций на участке: летний водопровод, электричество. Строение. Основное строение новый каркасно-щитовой летний домик. Одноэтажный. Стены утеплены мин. Ватой. Предназначен для летнего проживания. Фундамент сваи. Крыша покрыта металлопрофильным листом. Две комнаты. Без отделки. По желанию новых собственников, внутренние помещения можно обшить вагонкой или поклеить обои. Окна Пвх. Инфраструктура. Снт Радуга-4 находится в экологически чистом районе Подмосковья. Вокруг зеленый лес, озера для купания и рыбной ловли. Чистый воздух. Тишина. На территорию Снт въезд через электронные въездные ворота. Круглосуточная охрана. Дороги чистят регулярно. Рядом деревня Дальняя, в которой находятся сетевые продуктовые магазины и автобусная остановка. Один собственник. Без долгов и обременений.