Горьковское ш., 67 км от МКАД
Орехово-Зуево г., Орехово-Зуевский гор. округ
Дача 30 м², участок 8 сот.
Цена 2,5 млн ₽; цена не менялась с 08.08.2026.
Рейтинг 21/100 · уверенность 48 %
Земля ≈250 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 2 млн → дом ≈500 тыс. ₽, 17 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 25 тыс.–40 тыс. ₽/м², медиана 34 тыс.
Ремонт ≈600 тыс., покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,01 млн / целевая ≈913 тыс. / пессимист. ≈811 тыс. → от пессимистичной прибыль −1,91 млн ₽, маржа −236 %, ROI −70 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Крутое ≈0,3 км по прямой; до МКАД 67 км, на машине ≈1 ч 20 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №13756
Рейтинг 21/100 · уверенность 48 %
Уверенность: поля 4 из 8 (нет: материал, год, коммуникации, фото); аналогов 8 (разброс ₽/м² 16 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 47 % | 10.9 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.7 |
| участок | 5 | 36 % | 2.8 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 250 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 2 000 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 500 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 16 667 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.8 км | 5 сот. | 1 000 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | 10 сот. | 3 750 000 | 375 000 | снят (цена объявления) 02.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.9 км | 6 сот. | 10 000 000 | 1 666 667 | снят (цена объявления) 10.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.9 км | 6,1 сот. | 5 800 000 | 950 820 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.9 км | 18 сот. | 7 200 000 | 400 000 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1 км | 5,7 сот. | 5 450 000 | 956 140 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1 км | 6 сот. | 3 500 000 | 583 333 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1 км | 11 сот. | 11 100 000 | 1 009 091 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1 км | 15 сот. | 1 000 000 | 66 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1 км | 6 сот. | 1 250 000 | 208 333 | снят (цена объявления) 23.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 30 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 600 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 25 000 / 34 166 / 40 000 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 014 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 963 000 ₽ |
| продажа: целевая | 913 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 811 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 914 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −236 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −70 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3 км | Окраина СНТ | 30 м² | 9 сот. | 2 650 000 | 88 333 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Березки СНТ | 30 м² | 7 сот. | 890 000 | 29 667 | снято (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Карболитовец СДТ | 30 м² | 7,5 сот. | 1 000 000 | 33 333 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Текстильщик-1 СНТ | 30 м² | 6,5 сот. | 1 000 000 | 33 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Чайка СДТ | 30 м² | 6 сот. | 1 150 000 | 38 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Восход СНТ | 30 м² | 7,5 сот. | 1 200 000 | 40 000 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.2 км | Жасмин СНТ | 30 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 66 667 выброс, не в счёт | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.8 км | 30 м² | 6 сот. | 1 050 000 | 35 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3.1 км | Текстильщик-4 СНТ | 26 м² | 10 сот. | 950 000 | 36 538 | снято (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.2 км | Фарфорист-1 СНТ | 30 м² | 6 сот. | 750 000 | 25 000 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 08.08.2026 | 2 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 500 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам дом на Снт "Альбатрос", в доме спальня, кухня гостиная и санузел. Готов к всесезонному проживанию, стильный, теплый, современный.