Горьковское ш., 33 км от МКАД
Восточное СНТ, Электросталь гор. округ
Дача 53,2 м², участок 6,7 сот., брус.
Цена 2,2 млн ₽, снижали с 3,49 млн; первая цена 3,49 млн ₽ от 23.06.2026.
Рейтинг 33/100 · уверенность 60 %
Земля ≈54 тыс. ₽/сот. × 6,7 сот. = 363 тыс. → дом ≈1,84 млн ₽, 35 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 31 тыс.–70 тыс. ₽/м², медиана 60 тыс.
Ремонт ≈1,06 млн, покупка после торга ≈1,87 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,01 млн / целевая ≈2,71 млн / пессимист. ≈2,41 млн → от пессимистичной прибыль −527 тыс. ₽, маржа −22 %, ROI −18 %.
Коммуникации: в описании: колодец.
До ст. Ногинск ≈2,7 км по прямой; до МКАД 33 км, на машине ≈44 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №13755
Рейтинг 33/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 52 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 96 % | 17.5 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 95 % | 5.8 |
| участок | 5 | 25 % | 1.5 |
| ₽/м² дома | 12 | 16 % | 2.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 54 167 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 363 000 ₽ (6,7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 837 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 34 530 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | 6 сот. | 200 000 | 33 333 | снят (цена объявления) 19.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.2 км | Восточное СНТ | 3,9 сот. | 300 000 | 76 923 | снят (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | 7,5 сот. | 350 000 | 46 667 | снят (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.4 км | 6 сот. | 400 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | 8 сот. | 400 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 11.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | Восточное СНТ | 16 сот. | 4 000 000 | 250 000 | снят (цена объявления) 27.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | 8 сот. | 720 000 | 90 000 | снят (цена объявления) 05.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | 16 сот. | 16 000 000 | 1 000 000 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | 3,7 сот. | 875 000 | 236 486 | снят (цена объявления) 26.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | Восточное СНТ | 19,2 сот. | 4 800 000 | 250 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 53,2 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 064 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 31 250 / 59 829 / 70 000 |
| цена объекта | 2 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 870 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 009 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 859 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 708 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 407 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -527 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −22 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −18 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.9 км | 55 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 63 636 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.4 км | Астра СНТ | 50 м² | 7,4 сот. | 3 500 000 | 70 000 | снято (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | 48 м² | 4,7 сот. | 1 500 000 | 31 250 | снято (цена объявления) 15.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.7 км | Березка-2 СНТ | 50 м² | 9,2 сот. | 2 100 000 | 42 000 | снято (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | 50 м² | 5 сот. | 3 000 000 | 60 000 | снято (цена объявления) 21.05.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | Восточное СНТ | 48 м² | 5 сот. | 1 800 000 | 37 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Астра СНТ | 48 м² | 5,7 сот. | 2 900 000 | 60 417 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Калинка СНТ | 58,5 м² | 4,4 сот. | 3 500 000 | 59 829 | снято (цена объявления) 13.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Энергия-86 СНТ | 52 м² | 6 сот. | 1 900 000 | 36 538 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | 60 м² | 6 сот. | 7 500 000 | 125 000 выброс, не в счёт | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 23.06.2026 | 3 490 000 | история площадки |
| 29.06.2026 | 3 240 000 (−250 000) | история площадки |
| 09.07.2026 | 2 990 000 (−250 000) | история площадки |
| 19.07.2026 | 2 890 000 (−100 000) | история площадки |
| 03.08.2026 | 2 790 000 (−100 000) | история площадки |
| 15.08.2026 | 2 690 000 (−100 000) | история площадки |
| 22.08.2026 | 2 350 000 (−340 000) | история площадки |
| 25.08.2026 | 2 200 000 (−150 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 200 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается очень уютный участок с домом в два этажа, на участке колодец, беседка, теплица, отдельное небольшое строение, территория огорожена, тихое, спокойное Снт, хорошие соседи, некоторые живут постоянно, удобная локация до Ногинска и до метро Д4 (ст. Железнодорожная), в двух км магазин Пятёрочка, два взрослых собственника более пяти лет, быстрый выход на сделку. Возможен торг, также готовы рассмотреть ваше предложение.