Горьковское ш., 83 км от МКАД
Ивушка СТ, Орехово-Зуевский гор. округ
Дача 45 м², участок 10 сот., брус.
Цена 1,15 млн ₽, снижали с 1,3 млн; первая цена 1,3 млн ₽ от 02.06.2026.
Рейтинг 25/100 · уверенность 55 %
Земля ≈45 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 450 тыс. → дом ≈700 тыс. ₽, 16 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км, 18 тыс.–44 тыс. ₽/м², медиана 28 тыс.
Ремонт ≈700 тыс., покупка после торга ≈978 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,23 млн / целевая ≈1,1 млн / пессимист. ≈981 тыс. → от пессимистичной прибыль −696 тыс. ₽, маржа −71 %, ROI −41 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: в описании: баня, скважина.
До ст. Покров ≈12,8 км по прямой; до МКАД 83 км, на машине ≈1 ч 50 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №13752
Рейтинг 25/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 4 (разброс ₽/м² 39 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 24 % | 4.4 |
| торг | 5 | 77 % | 4.7 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 17 % | 1 |
| участок | 5 | 55 % | 3.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 70 % | 10.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 45 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 450 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 700 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 15 556 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Ивушка СНТ | 9,5 сот. | 530 000 | 55 789 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Ивушка СТ | 9 сот. | 450 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Азот СНТ | 18 сот. | 800 000 | 44 444 | снят (цена объявления) 06.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Азот СНТ | 9 сот. | 300 000 | 33 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Азот СНТ | 6 сот. | 280 000 | 46 667 | снят (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Альбатрос СНТ | 12 сот. | 700 000 | 58 333 | снят (цена объявления) 12.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Альбатрос СНТ | 13 сот. | 950 000 | 73 077 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Альбатрос СНТ | 16 сот. | 1 500 000 | 93 750 | снят (цена объявления) 09.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Три сестры СНТ | 8 сот. | 1 150 000 | 143 750 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Импульс СНТ | 6 сот. | 240 000 | 40 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 45 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 700 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 17 600 / 28 020 / 44 000 |
| цена объекта | 1 150 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 977 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 226 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 165 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 103 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 981 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -696 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −71 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −41 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.5 км | Прибор СНТ | 48 м² | 6 сот. | 1 090 000 | 22 708 | снято (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Импульс СНТ | 50 м² | 6 сот. | 2 200 000 | 44 000 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Вишенка СНТ | 50 м² | 6 сот. | 880 000 | 17 600 | в продаже 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Вишенка СНТ | 36 м² | 6 сот. | 1 200 000 | 33 333 | снято (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 02.06.2026 | 1 300 000 | история площадки |
| 25.08.2026 | 1 150 000 (−150 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 150 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Предлагаем Вашему вниманию небольшую дачу, расположена на участке 10 соток. Дом 45 кв. М. Кухня-гостиная, две комнаты, душевая. В дом заведено электричество, вода от скважины в доме, выведена в отстойник. Дом утеплён, но отопление не установлено. Участок квадратной формы, огорожен с трёх сторон, установлена детская площадка, есть парник, туалет, сарай, сруб из рубленого бревна (планировали баню), два въезда для Вашего автомобиля. Посажены молодые плодово-ягодные деревья, виноград. Местоположение шикарное, вдали от дороги, слышно только пенье птиц. Для отдыха замечательное место, вокруг лес сосновый в основном, в котором растут грибы и ягоды, в шаговой доступности пруд для купания. Показ в удобное для Вас время по договорённости! Звоните и приезжайте! Один взрослый собственник. Материнский капитал и ипотека не подходит!