Горьковское ш., 60 км от МКАД
Носырево д., Павлово-Посадский гор. округ
Дом 51 м², участок 6 сот., брус, 1990 год.
Цена 1,9 млн ₽, снижали с 3,7 млн; первая цена 3,7 млн ₽ от 19.11.2025.
Рейтинг 54/100 · уверенность 64 %
Земля ≈231 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,39 млн → дом ≈512 тыс. ₽, 10 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: приличные 3 в 10 км, 52 тыс.–92 тыс. ₽/м², медиана 74 тыс.
Ремонт ≈820 тыс., покупка после торга ≈1,61 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,67 млн / целевая ≈3,3 млн / пессимист. ≈2,93 млн → от пессимистичной прибыль ≈499 тыс. ₽, маржа 17 %, ROI 20 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: центральный водопровод; отопление — печь; в описании: нет септика (туалет на улице).
До ст. пл. 14 км ≈4,5 км по прямой; до МКАД 60 км, на машине ≈1 ч 04 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №13750
Рейтинг 54/100 · уверенность 64 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 3 (разброс ₽/м² 49 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 41 % | 17.5 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 57 % | 10.5 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 81 % | 4.9 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 86 % | 12.5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 231 250 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 1 388 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 512 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 10 039 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 км | Носырево д. | 12 сот. | 6 000 000 | 500 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Носырево д. | 21,4 сот. | 7 500 000 | 350 467 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Носырево д. | 6 сот. | 2 500 000 | 416 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Носырево д. | 6 сот. | 1 500 000 | 250 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Носырево д. | 6 сот. | 2 000 000 | 333 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Носырево д. | 20 сот. | 4 500 000 | 225 000 | снят (цена объявления) 18.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Носырево д. | 20 сот. | 5 500 000 | 275 000 | снят (цена объявления) 19.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Носырево д. | 21,4 сот. | 15 000 000 | 700 935 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Носырево д. | 6,7 сот. | 1 500 000 | 223 881 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Носырево д. | 10 сот. | 800 000 | 80 000 | снят (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 51 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 820 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, вода |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 51 818 / 74 490 / 91 549 |
| цена объекта | 1 900 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 615 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 667 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 484 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 300 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 934 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 499 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 17 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 20 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.1 км | Кузнецы д. да: «санузел» + «отделка» | 49 м² | 6,2 сот. | 3 650 000 | 74 490 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.8 км | Дубрава-2 КП да: «санузел» + «ремонтом» | 49,7 м² | 6 сот. | 4 550 000 | 91 549 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Фрезер СНТ да: «ванная» + «мебель» | 55 м² | 6,3 сот. | 2 850 000 | 51 818 | снято (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 19.11.2025 | 3 700 000 | история площадки |
| 05.12.2025 | 3 500 000 (−200 000) | история площадки |
| 13.01.2026 | 3 300 000 (−200 000) | история площадки |
| 02.02.2026 | 3 000 000 (−300 000) | история площадки |
| 08.05.2026 | 2 900 000 (−100 000) | история площадки |
| 20.05.2026 | 2 800 000 (−100 000) | история площадки |
| 28.05.2026 | 2 600 000 (−200 000) | история площадки |
| 10.06.2026 | 2 400 000 (−200 000) | история площадки |
| 05.07.2026 | 2 199 000 (−201 000) | история площадки |
| 22.07.2026 | 2 000 000 (−199 000) | история площадки |
| 20.08.2026 | 1 900 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 900 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается уютный двухэтажный дом из бруса, построенный в 1990 году. Дом расположен на участке площадью 6 соток в СНТ, что обеспечивает спокойную атмосферу загородной жизни. В доме три комнаты, выполнен косметический ремонт. На участке имеется отдельностоящее помещение с душевой и раковиной с умывальником. Водоснабжение центральное, электричество подключено. Санузел находится на улице. До ближайшей железнодорожной станции легко добраться, что делает этот объект удобным для поездок. Рядом с домом есть магазин, где можно приобрести все необходимое.