Новорязанское ш., 78 км от МКАД
Лукерьино с., Коломенский гор. округ
Дом 70,7 м², участок 28 сот., бревно.
Цена 3,2 млн ₽; цена не менялась с 07.08.2026.
Рейтинг 35/100 · уверенность 59 %
Земля ≈109 тыс. ₽/сот. × 28 сот. = 3,06 млн → дом ≈139 тыс. ₽, 2 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков) · ⚠ дом почти даром.
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 33 тыс.–183 тыс. ₽/м², медиана 65 тыс.
Ремонт ≈1,31 млн, покупка после торга ≈2,72 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,91 млн / целевая ≈4,42 млн / пессимист. ≈3,93 млн → от пессимистичной прибыль −104 тыс. ₽, маржа −3 %, ROI −3 %.
Коммуникации: вода — нет; газ — есть; свет — есть; в описании: печь.
До ст. Лысцовская ≈4 км по прямой; до МКАД 78 км, на машине ≈1 ч 26 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №1375
Рейтинг 35/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 131 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 31 % | 5.7 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 85 % | 5.2 |
| участок | 5 | 100 % | 6.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 100 % | 14.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 109 332 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 3 061 000 ₽ (28 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 139 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 1 966 ₽/м² |
| ⚠ сигнал | дом почти даром: объект стоит почти как земля рядом |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Лукерьино с. | 10 сот. | 799 000 | 79 900 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Лукерьино с. | 6 сот. | 650 000 | 108 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Лукерьино с. | 7,3 сот. | 820 000 | 112 329 | снят (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Лукерьино с. | 12 сот. | 1 650 000 | 137 500 | снят (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Лукерьино с. | 15 сот. | 2 000 000 | 133 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Лукерьино с. | 6 сот. | 800 000 | 133 333 | снят (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Лукерьино с. | 12 сот. | 2 000 000 | 166 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Лукерьино с. | 6 сот. | 720 000 | 120 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Лукерьино с. | 18 сот. | 1 800 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Лысцево с. | 10,2 сот. | 1 989 000 | 195 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 70,7 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 314 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 32 833 / 65 328 / 183 333 |
| цена объекта | 3 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 720 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 913 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 667 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 422 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 930 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -104 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −3 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −3 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.4 км | Проводник пос. | 70,1 м² | 25 сот. | 10 699 000 | 152 625 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Проводник пос. | 70,1 м² | 25 сот. | 10 699 999 | 152 639 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | Дубенки д. | 72,9 м² | 20 сот. | 4 000 000 | 54 870 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | Колодкино д. | 65 м² | 14,3 сот. | 3 900 000 | 60 000 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | 61 м² | 25 сот. | 3 750 000 | 61 475 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 5 км | Хлопна д. | 80 м² | 20 сот. | 5 500 000 | 68 750 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | 60 м² | 30 сот. | 11 000 000 | 183 333 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 6.6 км | Барановка д. | 63 м² | 14 сот. | 3 900 000 | 61 905 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Колодкино д. | 81,3 м² | 14,5 сот. | 9 500 000 | 116 851 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | 72,8 м² | 15 сот. | 2 390 220 | 32 833 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 07.08.2026 | 3 200 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 200 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся деревянный дом с земельным участком в с. Лукерьино Коломенского района. Под снос или серьёзный ремонт, т. К. Дом постройки конца 19 века. Участок требует окоса. От исторической части города примерно 6 км. В доме есть газ ( требуется ремонт некоторых батарей, разморожены), электричество. Вода заведена на участок. В доме воды нет. Сохранена печь. Исправна. Место живописное, тихое, рядом пруд, речка, родник. Подъезд круглогодичный. Село жилое, есть Пвз, магазины.