Носовихинское ш., 94 км от МКАД
Березка СНТ, Орехово-Зуевский гор. округ
Дом 69 м², участок 6 сот., дерево, 1995 год.
Цена 1,1 млн ₽, снижали с 1,3 млн; первая цена 1,3 млн ₽ от 29.04.2026.
Рейтинг 25/100 · уверенность 68 %
Земля ≈49 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 294 тыс. → дом ≈806 тыс. ₽, 12 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 9 тыс.–32 тыс. ₽/м², медиана 25 тыс.
Ремонт ≈1,28 млн, покупка после торга ≈935 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,47 млн / целевая ≈1,32 млн / пессимист. ≈1,18 млн → от пессимистичной прибыль −1,04 млн ₽, маржа −88 %, ROI −47 %.
Коммуникации: газ — баллоны; отопление — печь.
До ст. Авсюнино ≈8,7 км по прямой; до МКАД 94 км, на машине ≈1 ч 44 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №13743
Рейтинг 25/100 · уверенность 68 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 9 (разброс ₽/м² 49 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 9 % | 1.6 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 48 % | 3 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 81 % | 11.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 48 958 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 294 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 806 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 11 681 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Южный-6 СНТ | 12 сот. | 400 000 | 33 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Березка СНТ | 6,3 сот. | 750 000 | 119 048 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Метрополитен СНТ | 6 сот. | 275 000 | 45 833 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Метрополитен СНТ | 12 сот. | 200 000 | 16 667 | снят (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Южный-4 СНТ | 6 сот. | 500 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Метрополитен СНТ | 6 сот. | 350 000 | 58 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Вертолет СНТ | 6 сот. | 650 000 | 108 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Южный-1 СНТ | 6 сот. | 490 000 | 81 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Марс СНТ | 6 сот. | 800 000 | 133 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Дружба СНТ | 12 сот. | 900 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 69 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 280 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 9 286 / 25 000 / 31 944 |
| цена объекта | 1 100 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 935 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 470 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 396 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 323 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 176 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 039 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −88 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −47 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 км | Вертолет СНТ | 70 м² | 6 сот. | 650 000 | 9 286 | снято (цена объявления) 01.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Метрополитен СНТ | 72 м² | 6 сот. | 2 300 000 | 31 944 | снято (цена объявления) 14.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Южный СТ | 75 м² | 6 сот. | 1 590 000 | 21 200 | снято (цена объявления) 02.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Вертолет СНТ | 77 м² | 6 сот. | 3 400 000 | 44 156 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Вертолет СНТ | 60 м² | 6 сот. | 1 900 000 | 31 667 | снято (цена объявления) 25.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Вертолет СНТ | 60 м² | 6 сот. | 1 900 000 | 31 667 | снято (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Марс СНТ | 60 м² | 6 сот. | 1 200 000 | 20 000 | снято (цена объявления) 20.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Губино д. | 70 м² | 6 сот. | 1 150 000 | 16 429 | снято (цена объявления) 20.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Южный-4 СНТ | 54 м² | 6 сот. | 1 350 000 | 25 000 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Вертолет СНТ | 54 м² | 6 сот. | 1 400 000 | 25 926 | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 29.04.2026 | 1 300 000 | история площадки |
| 26.07.2026 | 1 100 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 100 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дачный участок расположен в СНТ между дер. и пос. Мисцево. Проезд по Егорьевскому и по Горьковскому шоссе или ж/д станция Авсюнино Казанского направления. Участок находится недалеко от въезда на территорию СНТ, граничит с пожарным водоемом, огорожен, окультурен и частично освоен. На участке построен жилой дом и две хозяйственные постройки: сарай с летней кухней и душ-туалет. Водоснабжение от общей магистрали СНТ. Газ балонный в кухне. Дом на блочном ленточном фундамете. Из бруса 150х150, проконопачен льняной паклей, снаружи обшит плоским шифером с покраской. Крыша шиферная. Окна деревянные двойного остекления, ставни металлические. Отличная теплоизоляция: летом прохладно без кондиционера, после протопки печи держит тепло до трёх суток. Печь-столбянка экономничная с хорошей теплоотдачей. Комнаты на первом этаже - 10,8; 11,23 и общая комната 15,05 кв.м. Мансарда 26,25 кв.м, крыльцо-терраска 6,32 м. Комнаты оклеены обоями по оргалиту, полы и потолки окрашены. Верхний мансардный этаж каркасный, обшит ДСП, перекрывается на холодное время года. Дачей владеет одна семья, первые владельцы, зимой не пользовались. Последние несколько лет не эксплуатировалась. Состояние построек среднее, требуют обновления и модернизации. Прописка в доме не возможна. Показы по предварительной договорённости.