Носовихинское ш., 18 км от МКАД
Луч СНТ, Павлово-Посадский гор. округ
Дом 50,6 м², участок 6 сот., кирпич.
Цена 2,2 млн ₽; цена не менялась с 29.08.2026.
Рейтинг 28/100 · уверенность 65 %
Земля ≈112 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 670 тыс. → дом ≈1,53 млн ₽, 30 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 35 тыс.–65 тыс. ₽/м², медиана 53 тыс.
Ремонт ≈812 тыс., покупка после торга ≈1,87 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,73 млн / целевая ≈2,46 млн / пессимист. ≈2,18 млн → от пессимистичной прибыль −498 тыс. ₽, маржа −23 %, ROI −19 %.
Коммуникации: центральный водопровод; в описании: баня.
До ст. Назарьево ≈8,5 км по прямой; до МКАД 18 км, на машине ≈1 ч 17 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №13742
Рейтинг 28/100 · уверенность 65 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 8 (разброс ₽/м² 16 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 18.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 50 % | 3 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 28 % | 4.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 111 667 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 670 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 530 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 30 237 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Фортуна СТ | 8 сот. | 590 000 | 73 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Алферово д. | 19 сот. | 3 000 000 | 157 895 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Алферово д. | 9,4 сот. | 1 650 000 | 175 532 | снят (цена объявления) 29.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Алферово д. | 15 сот. | 2 600 000 | 173 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Алферово д. | 10 сот. | 1 200 000 | 120 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Журавка СНТ | 9,3 сот. | 2 450 000 | 263 441 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Журавка СНТ | 10 сот. | 1 290 000 | 129 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Алферово д. | 5 сот. | 550 000 | 110 000 | снят (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Алферово д. | 18 сот. | 300 000 | 16 667 | снят (цена объявления) 03.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Алферово д. | 6 сот. | 700 000 | 116 667 | снят (цена объявления) 13.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50,6 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 812 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 35 385 / 52 778 / 65 385 |
| цена объекта | 2 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 870 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 730 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 594 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 457 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 184 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -498 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −23 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −19 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.5 км | Данилово д. | 52 м² | 6 сот. | 3 400 000 | 65 385 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.9 км | Савостьяново д. | 50 м² | 3 сот. | 4 500 000 | 90 000 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | Природа-1 СНТ | 50 м² | 4,5 сот. | 2 500 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | Бытовик СНТ | 53,8 м² | 7,5 сот. | 2 990 000 | 55 576 | снято (цена объявления) 28.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.9 км | 45 м² | 5 сот. | 2 500 000 | 55 556 | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 9.8 км | 56,5 м² | 7,5 сот. | 10 400 000 | 184 071 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 8.1 км | Надежда СНТ | 63 м² | 7 сот. | 2 700 000 | 42 857 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | Керамик СНТ | 63 м² | 6 сот. | 3 550 000 | 56 349 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | 65 м² | 6,3 сот. | 2 300 000 | 35 385 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 8.2 км | Ромашка СНТ | 65 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 46 154 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 29.08.2026 | 2 200 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 200 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Номер объекта: 545996. Продаётся дом-баня 50.6 кв.м на участке 6 соток! Дом двухэтажный, кирпичный. Удобное расположение в середине СНТ, сделан дренаж по периметру участка с выводом за границу участка. Коммуникации: - электроэнергия - центральное водоснабжение - канализация - накопительная емкость В шаговой доступности (20 мин. ходьбы) магазины - (Пятерочка, Авокадо) В 3 минутах пункты выдачи заказов Озон, Вайлдберриз. Также, рядом автобусная остановка - 10 км до Павловского Посада (вокзала). Свободная продажа. Оперативный показ. Подробности по телефону.