Новорязанское ш., 76 км от МКАД
Конев-Бор д., Коломенский гор. округ
Дом 66,3 м², участок 10 сот., бревно.
Цена 3,2 млн ₽; цена не менялась с 29.10.2026.
Рейтинг 18/100 · уверенность 61 %
Земля ≈85 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 847 тыс. → дом ≈2,35 млн ₽, 35 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 14 тыс.–125 тыс. ₽/м², медиана 46 тыс.
Ремонт ≈1,23 млн, покупка после торга ≈2,72 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,24 млн / целевая ≈2,91 млн / пессимист. ≈2,59 млн → от пессимистичной прибыль −1,36 млн ₽, маржа −52 %, ROI −34 %.
Коммуникации: отопление — печь.
До ст. Конев Бор ≈0,6 км по прямой; до МКАД 76 км, на машине ≈1 ч 33 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №1374
Рейтинг 18/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 88 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 34 % | 6.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 55 % | 3.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 13 % | 1.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 84 682 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 847 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 353 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 35 490 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Конев-Бор д. | 8,1 сот. | 1 300 000 | 160 494 | снят (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Конев-Бор д. | 8,1 сот. | 1 200 000 | 148 148 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Конев-Бор д. | 10 сот. | 1 800 000 | 180 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Подлужье д. | 17 сот. | 1 400 000 | 82 353 | снят (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Подлужье д. | 15 сот. | 3 720 000 | 248 000 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Подлужье д. | 6 сот. | 550 000 | 91 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Подлужье д. | 5,5 сот. | 420 000 | 76 364 | снят (цена объявления) 26.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Подлужье д. | 6 сот. | 300 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Подлужье д. | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Черкизово с. | 9,2 сот. | 1 950 000 | 211 957 | снят (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 66,3 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 226 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 14 167 / 46 276 / 124 638 |
| цена объекта | 3 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 720 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 237 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 075 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 913 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 590 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 356 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −52 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −34 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.2 км | Пески пгт | 60 м² | 10 сот. | 1 899 999 | 31 667 | снято (цена объявления) 09.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Осинка СНТ | 70 м² | 6 сот. | 1 650 000 | 23 571 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Мезенка СНТ | 62 м² | 5 сот. | 3 999 999 | 64 516 | снято (цена объявления) 20.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Нижнее Хорошово с. | 69 м² | 12 сот. | 8 600 000 | 124 638 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Полет СНТ | 60 м² | 6 сот. | 850 000 | 14 167 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Отдых СНТ | 70 м² | 5 сот. | 5 850 000 | 83 571 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Нижнее Хорошово с. | 72 м² | 9 сот. | 5 200 000 | 72 222 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Хорошово-2 СНТ | 70,5 м² | 12 сот. | 3 000 000 | 42 553 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Дружба-7 СНТ | 63 м² | 7 сот. | 2 499 999 | 39 683 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | Чанки с. | 70 м² | 7,5 сот. | 3 500 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 29.10.2026 | 3 200 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 200 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается полноценный жилой дом, не часть дома. Объект зарегистрирован как жилой с правом постоянной регистрации (прописки), проведено межевание участка. Коммуникации: отопление печное, электричество заведено в дом. Дом имеет полноценные 4 комнаты и просторную кухню, часть дома обшита сайдингом, имеются подсобные помещения, свой внутренний двор. Расположение: до железнодорожной станции 5 минут пешком. Казанское направление (ст. Конев Бор). Удобно добираться из Москвы и Коломны. Подходит для постоянного проживания или дачи с возможностью официальной регистрации. Подходит под ипотеку. Пишите, звоните, записывайтесь на просмотр. Код пользователя: 41684. Номер в базе: 12929543.