Горьковское ш., 96 км от МКАД
Дубравушка СНТ, Орехово-Зуевский гор. округ
Дом 129,9 м², участок 12 сот.
Цена 3,2 млн ₽; цена не менялась с 12.09.2026.
Рейтинг 72/100 · уверенность 53 %
Земля ≈189 тыс. ₽/сот. × 12 сот. = 2,26 млн → дом ≈936 тыс. ₽, 7 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 25 тыс.–122 тыс. ₽/м², медиана 73 тыс.
Ремонт ≈2,6 млн, покупка после торга ≈2,72 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈10,35 млн / целевая ≈9,31 млн / пессимист. ≈8,28 млн → от пессимистичной прибыль ≈2,96 млн ₽, маржа 36 %, ROI 56 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Войново ≈1,9 км по прямой; до МКАД 96 км, на машине ≈1 ч 32 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №13737
Рейтинг 72/100 · уверенность 53 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 80 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 45.5 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 6 % | 1.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.5 |
| участок | 5 | 73 % | 4.7 |
| ₽/м² дома | 12 | 94 % | 14.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 188 697 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 2 264 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 936 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 7 206 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Дубравушка СНТ | 6 сот. | 850 000 | 141 667 | снят (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Дубравушка СНТ | 3,3 сот. | 400 000 | 121 212 | снят (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Войново-Гора д. | 11,2 сот. | 6 200 000 | 553 571 | снят (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Клязьма СНТ | 4 сот. | 2 000 000 | 500 000 | снят (цена объявления) 03.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Войново-Гора д. | 5 сот. | 2 300 000 | 460 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Войново-Гора д. | 5 сот. | 2 900 000 | 580 000 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Клязьма СНТ | 9,4 сот. | 3 100 000 | 329 787 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Барская Гора пос. | 19,5 сот. | 1 299 999 | 66 667 | снят (цена объявления) 07.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Войново-Гора д. | 5 сот. | 3 000 000 | 600 000 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Войново-Гора д. | 8 сот. | 3 800 000 | 475 000 | снят (цена объявления) 08.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 129,9 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 598 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 24 615 / 73 212 / 122 000 |
| цена объекта | 3 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 720 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 10 347 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 9 830 000 ₽ |
| продажа: целевая | 9 312 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 8 278 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 2 960 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 36 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 56 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6.3 км | Мечта СНТ | 130 м² | 8 сот. | 3 200 000 | 24 615 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | Мечта СНТ | 130,4 м² | 11,5 сот. | 3 990 000 | 30 598 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Войново-Гора д. | 140 м² | 12 сот. | 13 500 000 | 96 429 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Прокудино пос. | 137 м² | 9 сот. | 10 500 000 | 76 642 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.7 км | 130 м² | 9,6 сот. | 13 200 000 | 101 538 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 9.2 км | 131 м² | 11 сот. | 4 500 000 | 34 351 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4.9 км | Прокудино пос. | 120 м² | 8,5 сот. | 6 900 000 | 57 500 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | Вишневый сад СНТ | 134,7 м² | 6 сот. | 9 399 600 | 69 782 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | 122 м² | 11 сот. | 13 500 000 | 110 656 | снято (цена объявления) 31.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 8 км | 125 м² | 17,5 сот. | 15 250 000 | 122 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 12.09.2026 | 3 200 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 3 200 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
ЭКСКЛЮЗИВНОЕ ПРЕДЛОЖЕНИЕ - ПО ОТЛИЧНОЙ ЦЕНЕ !!! Вашему вниманию предлагается ДОМ с земельным участком в СНТ "Дубравушка" в 2х км от п.Городищи. СНТ "Дубравушка" зарегистрировано : Московская область, Орехово-Зуевский район. Дом имеет статус - ЖИЛОЙ !