Новорязанское ш., 59 км от МКАД
Лесной ДНП, Воскресенск гор. округ
Дом 50 м², участок 9,3 сот., брус.
Цена 3,2 млн ₽; цена не менялась с 10.08.2026.
Рейтинг 19/100 · уверенность 64 %
Земля ≈72 тыс. ₽/сот. × 9,3 сот. = 669 тыс. → дом ≈2,53 млн ₽, 51 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 21 тыс.–90 тыс. ₽/м², медиана 64 тыс.
Ремонт ≈900 тыс., покупка после торга ≈2,72 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,13 млн / целевая ≈2,82 млн / пессимист. ≈2,51 млн → от пессимистичной прибыль −1,11 млн ₽, маржа −44 %, ROI −31 %.
Коммуникации: септик; в описании: колодец.
До ст. Непецино ≈7 км по прямой; до МКАД 59 км, на машине ≈1 ч 10 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №1373
Рейтинг 19/100 · уверенность 64 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 66 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 59 % | 10.7 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 62 % | 3.8 |
| участок | 5 | 48 % | 2.9 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 71 963 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 669 000 ₽ (9,3 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 531 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 50 620 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Лесной ДНП | 7 сот. | 700 000 | 100 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Лесной ДНП | 8,5 сот. | 600 000 | 70 588 | снят (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Шишкин лес сад. уч. | 10 сот. | 610 000 | 61 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Чаплыгино д. | 13,8 сот. | 1 050 000 | 76 087 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Чаплыгино д. | 24 сот. | 2 500 000 | 104 167 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Поле чудес СНТ | 6,8 сот. | 650 000 | 95 588 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Невское с. | 6,7 сот. | 700 000 | 104 478 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Чаплыгино ДНП | 30 сот. | 1 900 000 | 63 333 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Прогресс-94 СНТ | 8 сот. | 690 000 | 86 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Прогресс СНТ | 8 сот. | 900 000 | 112 500 | снят (цена объявления) 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 20 600 / 63 552 / 90 000 |
| цена объекта | 3 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 720 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 133 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 976 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 820 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 506 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 114 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −44 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −31 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.7 км | Сетовка пос. | 51,1 м² | 9,4 сот. | 3 700 000 | 72 407 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Химик 5 СНТ | 50 м² | 6 сот. | 1 030 000 | 20 600 | снято (цена объявления) 12.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Химик 5 СТ | 50 м² | 6 сот. | 3 490 000 | 69 800 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Гостилово д. | 50 м² | 6 сот. | 4 000 000 | 80 000 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Грецкая д. | 45 м² | 12 сот. | 1 280 000 | 28 444 | снято (цена объявления) 04.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Максимовка ДНТ | 44,5 м² | 9 сот. | 2 550 000 | 57 303 | снято (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Свистягино д. | 50 м² | 12 сот. | 1 500 000 | 30 000 | снято (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Перебатино СНТ | 50 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 70 000 | снято (цена объявления) 16.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | Новое Давыдово КП | 50 м² | 6 сот. | 4 500 000 | 90 000 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Городище КП | 50 м² | 8 сот. | 1 950 000 | 39 000 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 10.08.2026 | 3 200 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 200 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается жилой дом, в доме 3 комнаты и большая гостинная. Коммуникации: свет, отопление электрическое, канализация септик, вода- колодец 9в доме). Подходит под прописку, возможно приобрести в ипотеку.