Горьковское ш., 69 км от МКАД
Феникс СДТ, Орехово-Зуевский гор. округ
Дача 12 м², участок 10 сот., брус.
Цена 1,55 млн ₽, снижали с 1,65 млн; первая цена 1,65 млн ₽ от 01.07.2026.
Рейтинг 45/100 · уверенность 48 %
Земля ≈62 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 615 тыс. → дом ≈935 тыс. ₽, 78 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км, 50 тыс.–210 тыс. ₽/м², медиана 200 тыс.
Ремонт ≈140 тыс., покупка после торга ≈1,32 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,18 млн / целевая ≈1,97 млн / пессимист. ≈1,75 млн → от пессимистичной прибыль ≈288 тыс. ₽, маржа 17 %, ROI 20 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: в описании: скважина.
До ст. Крутое ≈2,9 км по прямой; до МКАД 69 км, на машине ≈1 ч 29 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №13714
Рейтинг 45/100 · уверенность 48 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 81 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 40 % | 19.8 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 44 % | 9.5 |
| торг | 5 | 40 % | 2.9 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 93 % | 6.6 |
| участок | 5 | 55 % | 3.9 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 61 504 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 615 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 935 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 77 917 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Клондайк СДТ | 6,7 сот. | 730 000 | 108 955 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Перовец СДТ | 6 сот. | 400 000 | 66 667 | снят (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Содружество СНТ | 9,2 сот. | 550 000 | 59 783 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Содружество СНТ | 6 сот. | 2 500 000 | 416 667 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Содружество СНТ | 12 сот. | 700 000 | 58 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Клондайк СДТ | 11 сот. | 925 000 | 84 091 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Клондайк СДТ | 23 сот. | 14 800 000 | 643 478 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Текстильщик-2 СНТ | 14 сот. | 800 000 | 57 143 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Текстильщик-2 СНТ | 12 сот. | 1 500 000 | 125 000 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Текстильщик-2 СНТ | 6 сот. | 570 000 | 95 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 12 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 140 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 50 000 / 200 000 / 210 000 |
| цена объекта | 1 550 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 317 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 183 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 074 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 965 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 746 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 288 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 17 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 20 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 12.8 км | Жасмин СНТ | 10 м² | 6 сот. | 2 100 000 | 210 000 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.5 км | Ивушка СТ | 10 м² | 9 сот. | 500 000 | 50 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14 км | Машиностроитель СНТ | 10 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 200 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 01.07.2026 | 1 650 000 | история площадки |
| 08.08.2026 | 1 550 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 550 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Код объекта: 2237058. Мечтаете о своём уголке на природе? Предлагаем идеальный вариант: летняя дача и земельный участок 10 соток в Снт "Феникс" (Орехово-Зуевский городской округ, Московская область) всего в нескольких минутах от города! Здесь уже есть всё для комфортного летнего отдыха: небольшой, но уютный летний домик, где можно отдохнуть; уютная беседка место для семейных обедов и дружеских посиделок; электричество подключено (15 квт) прямой договор с Россетью. никаких хлопот с организацией освещения; скважина с технической водой (9 метров) для полива и хозяйственных нужд. Участок ждёт вас: сажайте сад, разбивайте грядки или просто наслаждайтесь тишиной и свежим воздухом. Площадь позволяет чётко разместить место под дом, огород и зелёную зону отдыха. Такая планировка упрощает строительство и обустройство можно спланировать подъезд, парковку и приватную зону, не теряя пространства. Категория земли: Земли сельскохозяйственного назначения; Вид разрешенного использования для ведения садоводства.