Горьковское ш., 42 км от МКАД
Расцвет СНТ, Богородский гор. округ
Дом 41 м², участок 5,9 сот., дерево.
Цена 3,3 млн ₽, поднимали с 3,25 млн; первая цена 3,25 млн ₽ от 08.07.2026.
Рейтинг 25/100 · уверенность 62 %
Земля ≈292 тыс. ₽/сот. × 5,9 сот. = 1,73 млн → дом ≈1,57 млн ₽, 38 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 25 тыс.–102 тыс. ₽/м², медиана 59 тыс.
Ремонт ≈720 тыс., покупка после торга ≈2,81 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,55 млн / целевая ≈2,29 млн / пессимист. ≈2,04 млн → от пессимистичной прибыль −1,49 млн ₽, маржа −73 %, ROI −42 %.
Коммуникации: канализация — есть; в описании: газ.
До ст. Захарово ≈3,7 км по прямой; до МКАД 42 км, на машине ≈45 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №13712
Рейтинг 25/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 72 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 83 % | 15.2 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 87 % | 5.3 |
| участок | 5 | 17 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 5 % | 0.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 292 500 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 726 000 ₽ (5,9 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 574 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 38 390 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Расцвет СНТ | 5,6 сот. | 1 890 000 | 337 500 | снят (цена объявления) 25.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | 10,4 сот. | 3 813 900 | 366 721 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.9 км | 9,6 сот. | 3 305 000 | 344 271 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.9 км | 10 сот. | 3 456 500 | 345 650 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.9 км | 13,1 сот. | 4 912 250 | 374 981 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.9 км | 9,3 сот. | 4 250 000 | 456 989 | снят (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.4 км | 46 сот. | 4 800 000 | 104 348 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.5 км | 18 сот. | 5 400 000 | 300 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.5 км | 15 сот. | 4 350 000 | 290 000 | снят (цена объявления) 20.05.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.5 км | 20 сот. | 5 400 000 | 270 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 41 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 720 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 25 412 / 59 242 / 102 250 |
| цена объекта | 3 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 805 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 548 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 421 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 293 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 038 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 487 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −73 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −42 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 км | 43,3 м² | 3,5 сот. | 3 500 000 | 80 831 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3 км | Ромашка СНТ | 41 м² | 6,1 сот. | 2 050 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Расцвет СНТ | 45 м² | 5,4 сот. | 4 250 000 | 94 444 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Ромашка СНТ | 42,2 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 59 242 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | 41,2 м² | 3 сот. | 7 400 000 | 179 612 выброс, не в счёт | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.9 км | 36,4 м² | 5 сот. | 925 000 | 25 412 | снято (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4.2 км | 40 м² | 3,6 сот. | 4 090 000 | 102 250 | снято (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2 км | Ромашка СНТ | 37 м² | 5,1 сот. | 1 000 000 | 27 027 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Кристалл СНТ | 45 м² | 6 сот. | 2 600 000 | 57 778 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | 39 м² | 3,6 сот. | 3 650 000 | 93 590 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 08.07.2026 | 3 250 000 | история площадки |
| 03.08.2026 | 3 200 000 (−50 000) | история площадки |
| 15.08.2026 | 3 300 000 (+100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 300 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Планировка: 1 этаж - гостиная, кухня 2 этаж - спальня. На участке туалет и летний душ, сарай для инвентаря, беседка, 2 тепличных сооружения. Яблони, сливы, груша, чери-вишня, малина, смородина (несколько кустов), жимолость (несколько кустов), крыжовник, взрослые туи. Есть возможность провести газ. Возможно расширение площади участка. Оперативно покажет собственник. Документы на дом отдельно и на земельный участок в порядке.