Новорязанское ш., 34 км от МКАД
Нестерово д., Раменский гор. округ
Дом 56,1 м², участок 5 сот., бревно.
Цена 3,2 млн ₽; цена не менялась с 20.07.2025.
Рейтинг 27/100 · уверенность 58 %
Земля ≈110 тыс. ₽/сот. × 5 сот. = 552 тыс. → дом ≈2,65 млн ₽, 47 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 47 тыс.–140 тыс. ₽/м², медиана 94 тыс.
Ремонт ≈1,02 млн, покупка после торга ≈2,72 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,1 млн / целевая ≈4,59 млн / пессимист. ≈4,08 млн → от пессимистичной прибыль ≈341 тыс. ₽, маржа 8 %, ROI 9 %.
Коммуникации: в описании: колодец, газ, септик (по описанию).
До ст. Бронницы ≈17,5 км по прямой; до МКАД 34 км, на машине ≈43 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №1371
Рейтинг 27/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 8 (разброс ₽/м² 60 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 18 % | 7.8 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 94 % | 17.2 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 9 % | 0.6 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 110 312 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 552 000 ₽ (5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 648 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 47 201 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Нестерово д. | 7 сот. | 770 000 | 110 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Нестерово д. | 15 сот. | 3 490 000 | 232 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Нестерово д. | 23 сот. | 5 100 000 | 221 739 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Нестеровка КИЗ | 8 сот. | 890 000 | 111 250 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Нестерово д. | 20 сот. | 2 800 000 | 140 000 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Нестерово д. | 6 сот. | 700 000 | 116 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Нестерово д. | 9,8 сот. | 2 150 000 | 219 388 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Нестерово д. | 6 сот. | 660 000 | 110 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Панино д. | 7 сот. | 770 000 | 110 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Вишняково д. | 10 сот. | 1 800 000 | 180 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 56,1 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 022 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 46 875 / 93 628 / 140 000 |
| цена объекта | 3 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 720 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 104 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 849 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 594 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 083 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 341 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 8 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 9 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.9 км | Долина Озер КП | 54 м² | 7,4 сот. | 5 000 000 | 92 593 | снято (цена объявления) 25.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Починки СНТ | 60 м² | 4 сот. | 18 500 000 | 308 333 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Великие озера КП | 65 м² | 6 сот. | 6 200 000 | 95 385 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Пушкино д. | 50 м² | 6 сот. | 7 000 000 | 140 000 | снято (цена объявления) 23.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Стриж СНТ | 48 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 52 083 | снято (цена объявления) 15.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Дор-2 СНТ | 48 м² | 6 сот. | 2 250 000 | 46 875 | снято (цена объявления) 07.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | Мрия СПО | 58,1 м² | 6 сот. | 5 500 000 | 94 664 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Починки д. | 50 м² | 4 сот. | 26 000 000 | 520 000 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Новое Салтыково КП | 62 м² | 6 сот. | 7 400 000 | 119 355 | снято (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Квартал 38Б КП | 58,2 м² | 7 сот. | 3 500 000 | 60 137 | снято (цена объявления) 16.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 20.07.2025 | 3 200 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 200 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается уютный двухэтажный построенный в 2009 году. Внутри выполнен косметический ремонт, стены отделаны деревом, что создает теплую атмосферу. На первом этаже расположены одна комната, санузел оборудован септиком. Вода поступает из колодца, газ проходит по границе участка. Дом находится на земле категории Лпх, что позволяет использовать его как личное подсобное хозяйство. Рядом с домом есть магазин, что обеспечивает удобство проживания.