Горьковское ш., 57 км от МКАД
Павловский Посад г., Павлово-Посадский гор. округ
Дом 25 м², участок 6 сот., щитовой, 1995 год.
Цена 3,5 млн ₽; цена не менялась с 29.09.2025.
Рейтинг 23/100 · уверенность 61 %
Земля ≈109 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 656 тыс. → дом ≈2,84 млн ₽, 114 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 17 тыс.–120 тыс. ₽/м², медиана 71 тыс.
Ремонт ≈300 тыс., покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,54 млн / целевая ≈1,39 млн / пессимист. ≈1,23 млн → от пессимистичной прибыль −2,04 млн ₽, маржа −165 %, ROI −62 %.
Коммуникации: отопление — печь; свет — есть; в описании: баня.
До ст. Павловский Посад ≈1,5 км по прямой; до МКАД 57 км, на машине ≈1 ч 00 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №13708
Рейтинг 23/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: фото); аналогов 9 (разброс ₽/м² 42 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 61 % | 13.2 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 109 375 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 656 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 844 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 113 760 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Деулинская Слобода СНТ | 6,6 сот. | 1 584 000 | 240 000 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Деулинская Слобода СНТ | 12 сот. | 1 200 000 | 100 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Деулинская Слобода СНТ | 9,5 сот. | 3 500 000 | 368 421 | снят (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Деулинская Слобода СНТ | 19,2 сот. | 560 000 | 29 167 | снят (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | 5,3 сот. | 950 000 | 179 245 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0 км | 4 сот. | 3 500 000 | 875 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0 км | Деулинская Слобода СНТ | 10 сот. | 263 240 | 26 324 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Деулинская Слобода СНТ | 16 сот. | 2 200 000 | 137 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | 20,1 сот. | 30 000 000 | 1 492 537 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.4 км | 7,5 сот. | 7 200 000 | 960 000 | снят (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 25 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 300 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 16 667 / 71 429 / 120 000 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 543 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 466 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 389 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 234 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -2 041 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −165 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −62 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 11.1 км | Нижний Восход СНТ | 25 м² | 8 сот. | 3 000 000 | 120 000 | снято (цена объявления) 05.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | 30 м² | 5 сот. | 1 500 000 | 50 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 17.8 км | ВИМовец СНТ | 25 м² | 6 сот. | 1 900 000 | 76 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Союз-6 СНТ | 30 м² | 7 сот. | 2 650 000 | 88 333 | снято (цена объявления) 02.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.1 км | Ветеран СНТ | 21 м² | 6,4 сот. | 1 500 000 | 71 429 | снято (цена объявления) 22.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.5 км | Новое Борилово КП | 28 м² | 5 сот. | 4 230 000 | 151 071 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.4 км | Луч СНТ | 30 м² | 6 сот. | 500 000 | 16 667 | снято (цена объявления) 02.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.8 км | Бабенки СНТ | 20 м² | 7,2 сот. | 1 700 000 | 85 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.2 км | Васютино д. | 20 м² | 6 сот. | 1 200 000 | 60 000 | снято (цена объявления) 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.8 км | Машиностроитель СНТ | 20 м² | 6 сот. | 720 000 | 36 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 29.09.2025 | 3 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 500 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Участок на охраняемой территории,не большой дом в два этажа,хорошая баня из сруба. Вода и электричество есть.