Горьковское ш., 100 км от МКАД
Стрела СНТ, Орехово-Зуевский гор. округ
Дом 44 м², участок 6 сот., каркас, 1990 год.
Цена 780 тыс. ₽, снижали с 980 тыс.; первая цена 980 тыс. ₽ от 10.06.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 3 раза).
Рейтинг 62/100 · уверенность 61 %
Земля ≈40 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 243 тыс. → дом ≈537 тыс. ₽, 12 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 10 км, 46 тыс.–73 тыс. ₽/м², медиана 57 тыс.
Ремонт ≈780 тыс., покупка после торга ≈663 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,66 млн / целевая ≈2,39 млн / пессимист. ≈2,13 млн → от пессимистичной прибыль ≈683 тыс. ₽, маржа 32 %, ROI 47 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: летний водопровод; отопление — нет.
До ст. Войново ≈12,1 км по прямой; до МКАД 100 км, на машине ≈1 ч 38 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №13705
Рейтинг 62/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 3 (разброс ₽/м² 50 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 95 % | 40.4 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 0 % | 0 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 22 % | 1.4 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 79 % | 11.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 40 417 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 243 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 537 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 12 205 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Восход СНТ | 6 сот. | 470 000 | 78 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | 1-го Мая пос. | 8 сот. | 250 000 | 31 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | 1-го Мая пос. | 15 сот. | 370 000 | 24 667 | снят (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Ландыш СНТ | 12 сот. | 500 000 | 41 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Дружба СНТ | 6 сот. | 400 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Дружба СНТ | 6 сот. | 290 000 | 48 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Ландыш СНТ | 6 сот. | 340 000 | 56 667 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Автомобилист СНТ | 6 сот. | 250 000 | 41 667 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Ветерок СТ | 6 сот. | 406 000 | 67 667 | снят (цена объявления) 20.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Импульс СНТ | 6 сот. | 240 000 | 40 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 44 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 780 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 45 652 / 56 723 / 72 917 |
| цена объекта | 780 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 663 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 658 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 525 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 392 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 126 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 683 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 32 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 47 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.5 км | Дружба СНТ да: «душевой» + «отделка» | 48 м² | 6,5 сот. | 3 500 000 | 72 917 | снято (цена объявления) 26.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Снопок СНТ да: «санузел» + «мебелью» | 47,6 м² | 6 сот. | 2 700 000 | 56 723 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | Веснянка СНТ да: «ванная» + «мебель» | 46 м² | 6,2 сот. | 2 100 000 | 45 652 | снято (цена объявления) 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 10.06.2026 | 980 000 | история площадки |
| 13.08.2026 | 780 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 780 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
За объект уже внесли аванс В продаже небольшой дачный домик 44 м2 с прекрасным участком 6 соток в СНТ Стрела, Орехово-Зуевского городского округа, Московской области. Тихий уголок природы с развитой инфраструктурой для комфортного летнего отдыха. Основные преимущества: Круглогодичный подъезд и подход - добраться можно в любое время года. Центральная дорога асфальтирована, подъезд к участку асфальтовая крошка. Прямоугольный, ровный, полностью огороженный участок - удобная планировка, весной не затапливает. Дом и участок в собственности. Прекрасные документы. Выход в лес - 3 минуты пешком - грибы, ягоды, прогулки и тишина. Тихое, спокойное место с доброжелательными соседями - идеально для семьи. Электричество по счетчику. Отдельный договор с энергетической компанией. Летний водопровод. Вся инфраструктура г.Орехово-Зуево в 20 минутах на машине. В 5 минутах ходьбы магазины, аптеки, остановки транспорта. Доставка от Пятерочки, Озона и тп Один взрослый собственник. Собственность более 10 лет На участке: Одноэтажный каркасный дом (летний): 44 м2 с двумя комнатами, террасой на первом этаже и обустроенным чердаком. Дом нуждается в небольшом ремонте, требуется приложить руки. Хозблок угловой формы - для хранения инвентаря, дачных принадлежностей, душем и комнатой отдыха. Возможно переоборудовать под сауну, или мастерскую. Туалет - отдельно стоящий. Теплица - для выращивания овощей и рассады. Беседка (43м) - место для приёмов пищи и встреч в тени. Парковка на 2 машины. Растения : Плодовые деревья. Ягодные кусты: смородина, крыжовник, малина, ежевика. Коммуникации: Водопровод (сезонная подача) - вода есть в летний период. Электричество по счетчику. Отдельный договор с энергетической компанией. Спутниковое телевидение Дом и участок оформлены, есть документы о собственности из росреестра. Продажа от собственника. В собственности более 10лет. Членские взносы оплачены, коммунальных долгов нет. Торг возможен, обсуждается при просмотре. Показ по предварительной договорённости. Пишите - отвечу на вопросы, организую просмотр.