Новорязанское ш., 98 км от МКАД
Пирочи СНТ, Коломенский гор. округ
Дом 45 м², участок 6 сот., брус.
Цена 3,25 млн ₽; цена не менялась с 20.10.2026.
Рейтинг 5/100 · уверенность 56 %
Земля ≈74 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 442 тыс. → дом ≈2,81 млн ₽, 62 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 32 тыс.–111 тыс. ₽/м², медиана 53 тыс.
Ремонт ≈900 тыс., покупка после торга ≈2,76 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,59 млн / целевая ≈2,33 млн / пессимист. ≈2,07 млн → от пессимистичной прибыль −1,59 млн ₽, маржа −77 %, ROI −44 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Чёрная ≈8,3 км по прямой; до МКАД 98 км, на машине ≈1 ч 41 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №1370
Рейтинг 5/100 · уверенность 56 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: год, коммуникации, фото); аналогов 10 (разброс ₽/м² 55 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 3 % | 0.6 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 52 % | 3.3 |
| участок | 5 | 18 % | 1.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 73 750 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 442 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 808 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 62 400 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Сосновый Бор СНТ | 10 сот. | 1 500 000 | 150 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Сосновый Бор СНТ | 8 сот. | 350 000 | 43 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Негомож д. | 8 сот. | 650 000 | 81 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | 10 сот. | 950 000 | 95 000 | снят (цена объявления) 29.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.9 км | Негомож д. | 8 сот. | 3 390 000 | 423 750 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Негомож д. | 11 сот. | 930 000 | 84 545 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Негомож д. | 15 сот. | 1 100 000 | 73 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Негомож д. | 11 сот. | 300 000 | 27 273 | снят (цена объявления) 16.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Негомож д. | 10 сот. | 750 000 | 75 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Негомож д. | 11 сот. | 1 200 000 | 109 091 | снят (цена объявления) 22.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 45 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 31 938 / 52 847 / 110 811 |
| цена объекта | 3 250 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 762 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 587 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 458 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 328 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 070 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 592 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −77 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −44 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.2 км | Пирочи-2 СНТ | 45 м² | 6 сот. | 3 100 000 | 68 889 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | Подосинки д. | 45,4 м² | 7,5 сот. | 1 450 000 | 31 938 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Дединово с. | 50,8 м² | 7 сот. | 2 350 000 | 46 260 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | Михеево д. | 48 м² | 5 сот. | 2 900 000 | 60 417 | снято (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | 44,4 м² | 8,6 сот. | 4 300 000 | 96 847 | снято (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 5.2 км | Дединово с. | 36 м² | 8 сот. | 1 350 000 | 37 500 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.8 км | Взлет СНТ | 40 м² | 6 сот. | 1 600 000 | 40 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10 км | Прямоглядово СНТ | 48,5 м² | 6,2 сот. | 1 850 000 | 38 144 | снято (цена объявления) 13.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | 53 м² | 5 сот. | 3 150 000 | 59 434 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 9.2 км | 37 м² | 8 сот. | 4 100 000 | 110 811 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 20.10.2026 | 3 250 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 250 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Код объекта: 2391081. Небольшой загородный дом 45 м2 на участке 6 соток в Снт Пирочи, городской округ Коломна удачное сочетание компактного жилого пространства и просторного участка для жизни и отдыха за городом. Утро с чашкой кофе в собственном саду, место для грядок и мангала, достаточно земли для двух-трёх направлений: огород, зона отдыха и парковка всё это в пределах одной ухоженной территории. Площадь дома позволяет рационально зонировать пространство: выделить уютную гостиную, спальню и рабочий уголок, организовать кухню со столовой зоной. Сочетание функциональности дома и 6 соток земли даёт свободу выбирать оставить как дачу с минимальными вложениями или адаптировать под постоянное проживание с поэтапным ремонтом и улучшениями. Участок достаточно ровный для ландшафтных решений и удобной эксплуатации: плодовые насаждения, теплица, хозпостройка или навес для машины. Адрес в Снт Пирочи даёт привычное загородное окружение при доступности инфраструктуры городского округа Коломна. Показы по договорённости; подготовлю полный пакет документов и отвечу на все вопросы по объекту и участку. Звоните или пишите организуем осмотр в удобное для вас время. Мы гарантируем безопасную сделку и юридическую поддержку нашим Клиентам. Поможем одобрить ипотеку с сниженной ставкой.