Горьковское ш., 38 км от МКАД
Дубки СНТ, Богородский гор. округ
Дача 50 м², участок 8 сот., бревно.
Цена 350 тыс. ₽, снижали с 1 млн; первая цена 450 тыс. ₽ от 25.06.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 5 раз).
Рейтинг 54/100 · уверенность 63 %
Земля рядом ≈72 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 1,6 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 22 тыс.–51 тыс. ₽/м², медиана 38 тыс.
Ремонт ≈1 млн, покупка после торга ≈298 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,94 млн / целевая ≈1,75 млн / пессимист. ≈1,55 млн → от пессимистичной прибыль ≈254 тыс. ₽, маржа 16 %, ROI 20 %.
Коммуникации: свет — нет.
До ст. Электросталь ≈5 км по прямой; до МКАД 38 км, на машине ≈51 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №13697
Рейтинг 54/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 18 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 39 % | 19.6 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 89 % | 19 |
| торг | 5 | 100 % | 7.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 77 % | 5.5 |
| участок | 5 | 36 % | 2.6 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 71 875 ₽ (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 1,6 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | 575 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Рассвет СНТ | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Дубки СНТ | 6 сот. | 1 090 000 | 181 667 | снят (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Мечта СНТ | 7 сот. | 2 500 000 | 357 143 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Субботино д. | 6,7 сот. | 1 650 000 | 246 269 | снят (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Рассвет СНТ | 5,2 сот. | 798 000 | 153 462 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Субботино д. | 5,5 сот. | 1 550 000 | 281 818 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Субботино д. | 5,4 сот. | 850 000 | 157 407 | снят (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Дубки СНТ | 8 сот. | 500 000 | 62 500 | снят (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Искра-8 СНТ | 6 сот. | 350 000 | 58 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Искра-8 СНТ | 5 сот. | 250 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 22 000 / 37 500 / 51 000 |
| цена объекта | 350 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 297 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 940 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 843 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 746 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 552 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 254 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 16 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 20 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.2 км | Субботинские Дачи КП | 50 м² | 6 сот. | 2 550 000 | 51 000 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Керамист СНТ | 50 м² | 5,5 сот. | 1 650 000 | 33 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Березка-2 СНТ | 50 м² | 9,2 сот. | 2 100 000 | 42 000 | снято (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | 52 м² | 5,8 сот. | 1 999 999 | 38 462 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 6.1 км | 50 м² | 7 сот. | 1 100 000 | 22 000 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 6.3 км | 50 м² | 5 сот. | 3 000 000 | 60 000 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 21.05.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4.5 км | Труд СНТ | 47,3 м² | 6 сот. | 2 200 000 | 46 512 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Энергия-86 СНТ | 52 м² | 6 сот. | 1 900 000 | 36 538 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Восточное СНТ | 48 м² | 5 сот. | 1 800 000 | 37 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | 48 м² | 4,7 сот. | 1 500 000 | 31 250 | снято (цена объявления) 15.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 25.06.2026 | 450 000 | история площадки |
| 25.07.2026 | 399 999 (−50 001) | история площадки |
| 03.08.2026 | 1 000 000 (+600 001) | история площадки |
| 05.08.2026 | 500 000 (−500 000) | история площадки |
| 08.08.2026 | 350 000 (−150 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 350 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам участок 8 соток, собственник, Прописки Нет, электричества нет, можно использовать генератор или установить солнечные панели, дом нуждается в ремонте. Дом находится в 15 минутах от города Электросталь, до города ходят маршрутки, рядом с домиком лес и озеро. Покупка только за наличный расчет, ипотека не подходит, материнский капитал не подходит. Читайте внимательно! Никакого торга ( последняя цена). Электричества-нет. Света -нет. Прописки -Нет!