Горьковское ш., 65 км от МКАД
Ландыш СНТ, Павлово-Посадский гор. округ
Дом 40 м², участок 6 сот., щитовой, 1983 год.
Цена 1,6 млн ₽; цена не менялась с 15.07.2026.
Рейтинг 22/100 · уверенность 62 %
Земля ≈110 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 659 тыс. → дом ≈941 тыс. ₽, 24 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км, 20 тыс.–55 тыс. ₽/м², медиана 29 тыс.
Ремонт ≈700 тыс., покупка после торга ≈1,36 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,02 млн / целевая ≈917 тыс. / пессимист. ≈815 тыс. → от пессимистичной прибыль −1,25 млн ₽, маржа −153 %, ROI −60 %.
Коммуникации: отопление — печь.
До ст. Электрогорск ≈4,5 км по прямой; до МКАД 65 км, на машине ≈1 ч 08 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №13682
Рейтинг 22/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 7 (разброс ₽/м² 89 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 50 % | 9.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 81 % | 4.9 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 47 % | 6.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 109 821 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 659 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 941 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 23 525 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.3 км | Брянцево Поле СНТ | 6 сот. | 1 050 000 | 175 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Васютино д. | 15 сот. | 999 000 | 66 600 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Васютино д. | 6 сот. | 650 000 | 108 333 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Васютино д. | 7 сот. | 800 000 | 114 286 | снят (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Вишенка СНТ | 6 сот. | 1 000 000 | 166 667 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Вишенка СНТ | 6 сот. | 1 099 000 | 183 167 | снят (цена объявления) 23.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | ЭЛЕОН СНТ | 8 сот. | 650 000 | 81 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | 12 сот. | 1 800 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.4 км | Орион СНТ | 6 сот. | 2 500 000 | 416 667 | снят (цена объявления) 01.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Зеленый дол СНТ | 9,3 сот. | 1 900 000 | 204 301 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 40 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 700 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 20 000 / 28 571 / 55 444 |
| цена объекта | 1 600 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 360 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 019 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 968 000 ₽ |
| продажа: целевая | 917 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 815 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 245 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −153 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −60 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.4 км | Васютино д. | 47 м² | 5,5 сот. | 1 350 000 | 28 723 | снято (цена объявления) 07.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Виктория-2 СНТ | 35 м² | 6,5 сот. | 1 000 000 | 28 571 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | Горизонт СНТ | 37 м² | 6 сот. | 799 000 | 21 595 | снято (цена объявления) 20.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.8 км | Заря-2 СНТ | 39,9 м² | 6,2 сот. | 950 000 | 23 810 | снято (цена объявления) 20.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | Фиалка СНТ | 45 м² | 9 сот. | 2 400 000 | 53 333 | снято (цена объявления) 07.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | Березка СНТ | 45 м² | 9 сот. | 2 495 000 | 55 444 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Маяк-5 СНТ | 30 м² | 6 сот. | 600 000 | 20 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 15.07.2026 | 1 600 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 600 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
дом в хорошем состоянии, при желании готов к постоянному проживанию