Новорязанское ш., 73 км от МКАД
Семиславка СНТ, Воскресенск гор. округ
Дом 100 м², участок 6 сот., газоблок.
Цена 3,2 млн ₽; цена не менялась с 11.06.2026.
Рейтинг 47/100 · уверенность 58 %
Земля ≈42 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 254 тыс. → дом ≈2,95 млн ₽, 29 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: приличные 6 в 10 км, 52 тыс.–97 тыс. ₽/м², медиана 74 тыс.
Ремонт ≈1,8 млн, покупка после торга ≈2,72 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈7,56 млн / целевая ≈6,8 млн / пессимист. ≈6,05 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,53 млн ₽, маржа 25 %, ROI 34 %.
⚠ Сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: в описании: печь, скважина.
До ст. Москворецкая ≈6 км по прямой; до МКАД 73 км, на машине ≈1 ч 48 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №1368
Рейтинг 47/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 6 (разброс ₽/м² 25 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 68 % | 28.9 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 39 % | 7.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 69 % | 4.2 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 30 % | 4.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 42 292 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 254 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 946 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 29 460 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Семиславка СНТ | 12 сот. | 500 000 | 41 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Семиславка СНТ | 12 сот. | 530 000 | 44 167 | снят (цена объявления) 06.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Рица СНТ | 6 сот. | 280 000 | 46 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Химик-3А СТСН | 6 сот. | 250 000 | 41 667 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Химик-3А СТСН | 6 сот. | 550 000 | 91 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Химик-3А СТСН | 9,9 сот. | 349 000 | 35 253 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Химик-3А СТСН | 6 сот. | 1 000 000 | 166 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Химик-3А СТСН | 6 сот. | 500 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Новочеркасское д. | 20 сот. | 1 350 000 | 67 500 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Елкино д. | 12 сот. | 1 000 000 | 83 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 100 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, вода |
| цена выхода: источник | приличные 6 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 51 909 / 74 019 / 96 700 |
| цена объекта | 3 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 720 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 7 559 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 7 181 000 ₽ |
| продажа: целевая | 6 803 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 6 047 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 527 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 25 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 34 % |
| пояснение расчета | сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 6 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.7 км | Вострянское д. да: «санузла» + «ремонт» | 110 м² | 6 сот. | 5 710 000 | 51 909 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | да: «санузла» + «ремонт» | 110 м² | 6 сот. | 6 200 000 | 56 364 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Ашитково с. да: «санузел» + «под ключ» | 100 м² | 6 сот. | 8 200 000 | 82 000 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | да: «санузел» + «под ключ» | 100 м² | 6 сот. | 8 200 000 | 82 000 | снято (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.1 км | да: «санузел» + «под ключ» | 100 м² | 6 сот. | 9 670 000 | 96 700 | снято (цена объявления) 11.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | да: «санузел» + «отделка» | 106 м² | 6 сот. | 7 000 000 | 66 038 | снято (цена объявления) 31.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 11.06.2026 | 3 200 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 200 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дом с участком, дача, я собственник. Дом построен капитально, оформлен как жилой. Всего 3 этажа с учетом цокольного. Свежий ремонт. Тихое и живописное место. Воскресенский район. Вокруг шикарный сосновый лес, ягоды, грибы, много озер. Дом общей площадью около 100 кв. Метров. По документам оформляли только 1 и мансардный этаж, за вычетом места под печкой/камином (~65 кв. М.) и без цокольного этажа. Цокольный этаж также можно было оформить, мы не стали. Дом капитальный из долговечных бетонных блоков бессер. При оформлении кадастровый инженер сказал дом вечный, сейчас чаще всего используют дешевые блоки для строительства. 1 и 2 этаж отделка имитация бруса, покрытие Сенеж (белый иней). Пластиковые окна. Первый этаж свободная планировка, пол утеплен пеноплексом + половая доска. Есть печь и камин (с одной стороны камин, с другой печь для отопления и приготовления еды). На втором этаже 2 комнаты, на полу ламинат. Комната на 2-м этаже тоже отапливается от печи. Цокольный этаж помещение свободного назначения (планировалось сделать жилым), есть яма под погреб. Сделан красивый качественный ремонт с использованием дорогих материалов, удобная пологая лестница, красивая печь с камином по индивидуальному проекту. В угловых нишах на втором этаже сделаны встроенные шкафы. Материал дома: бессер + кирпич, перед домом забор из металлического двухстороннего штакетника под дерево. Можно подключить безлимитный стабильный высокоскоростной интернет оптоволокно. Снт находится на бугре, соседний снт ниже на высоту дома, даже больше. Электричество заведено в дом. Вода на границе участка (у соседей есть скважина на 4 дома при желании можно подключиться). Участок 6 соток. На участке яблони, груши, смородина, вишня. До леса 50-100 метров, до ближайшего озера 200 метров, оно в лесу и в нем купаются и ловят рыбу. Второе озеро с другой стороны Снт. Есть большое озеро (в длину около 2,5 км) по дороге на дачу (7-10 минут на машине через лес). Летом много ягод и грибов. Круглогодичный подъезд, дороги чистят, на территории Снт есть магазин, летом работает каждый день (работает с мая по октябрь). Доставляет Вкусвилл и Утконос. В некоторых домах проживают круглый год, в том числе председатель. На даче не жили, приезжали иногда на выходные. Пожалуйста, заранее смотрите геолокацию и как добираться. Наша задача была лес, озера, прекрасная природа, мы добираемся на машине. У всех разные приоритеты. Для круглогодичного проживания требуется доделать ремонт (санузел, цокольный этаж при необходимости). Я собственник, не риэлтор. Дом и земля в собственности. Посмотреть можно в любое время, так как на соседней улице живут родители они откроют, все покажут. Не всегда проходят звонки авито. Если не дозвонились, напишите, пожалуйста, сообщение и я обязательно отвечу/перезвоню. Спасибо.