Горьковское ш., 98 км от МКАД
Союз СНТ, Орехово-Зуевский гор. округ
Дом 64 м², участок 6 сот., дерево, 1998 год.
Цена 1,5 млн ₽, снижали с 1,6 млн; первая цена 1,6 млн ₽ от 03.08.2026.
Рейтинг 16/100 · уверенность 56 %
Земля ≈52 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 312 тыс. → дом ≈1,19 млн ₽, 19 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: приличные 3 в 10 км, 19 тыс.–47 тыс. ₽/м², медиана 31 тыс.
Ремонт ≈1,28 млн, покупка после торга ≈1,27 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,16 млн / целевая ≈1,95 млн / пессимист. ≈1,73 млн → от пессимистичной прибыль −826 тыс. ₽, маржа −48 %, ROI −32 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: в описании: колодец.
До ст. Крутое ≈9,7 км по прямой; до МКАД 98 км, на машине ≈1 ч 35 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №13675
Рейтинг 16/100 · уверенность 56 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 77 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 3 % | 0.5 |
| торг | 5 | 42 % | 2.5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 41 % | 2.5 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 61 % | 9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 52 083 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 312 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 188 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 18 562 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Союз СНТ | 5,4 сот. | 800 000 | 148 148 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Старый Снопок пос. | 6 сот. | 2 500 000 | 416 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Старый Снопок пос. | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 05.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Вертолет-1 СНТ | 6 сот. | 260 000 | 43 333 | снят (цена объявления) 03.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Ромашка СНТ | 6 сот. | 300 000 | 50 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Ромашка СНТ | 12 сот. | 780 000 | 65 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Новый Снопок пос. | 6 сот. | 350 000 | 58 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Ягодка СНТ | 6 сот. | 500 000 | 83 333 | снят (цена объявления) 20.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Рубин СНТ | 6 сот. | 450 000 | 75 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Восток СНТ | 18 сот. | 600 000 | 33 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 64 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 280 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 19 167 / 31 429 / 46 667 |
| цена объекта | 1 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 275 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 161 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 053 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 945 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 729 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -826 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −48 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −32 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.6 км | Здоровье СНТ да: «ванная» + «мебель» | 60 м² | 6 сот. | 1 150 000 | 19 167 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Новый Снопок пос. да: «душевая кабина» + «мебель» | 60 м² | 6,3 сот. | 2 800 000 | 46 667 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | Гидроспецстрой СНТ да: «ванная» + «мебель» | 70 м² | 6 сот. | 2 200 000 | 31 429 | снято (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 03.08.2026 | 1 600 000 | история площадки |
| 16.09.2026 | 1 500 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 500 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
За объект уже внесли аванс Продам уютный брусовой дом 6х6, на ровном и сухом участке 6 соток. Дом добротный, теплый, качественный на ленточном фундаменте, с тремя раздельными спальнями, террасой. Также на участке на ленточном фундаменте, есть летняя кухня 15 квм из двух помещений с центральной водой с мангальной зоной. Рядом добротный хозблок с раздельным санузлом, с титаном, унитазом и хозяйственным аккуратным помещением. А также имеется отличный гараж на монолитной плите. На участке колодец, теплицы, газон, кустарники, цветы, деревья. Участок огорожен забором. Рядом полно сетевых магазинов на любой вкус. Оперативный показ, ключи.