Горьковское ш., 41 км от МКАД
Ногинск г., Богородский гор. округ
Дом 40 м², участок 8,6 сот., дерево, 1940 год.
Цена 2,63 млн ₽, снижали с 2,99 млн; первая цена 2,99 млн ₽ от 24.09.2026.
Рейтинг 45/100 · уверенность 62 %
Земля ≈338 тыс. ₽/сот. × 8,6 сот. = 2,91 млн → дом −278 тыс. ₽, −7 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков) · ⚠ дом почти даром.
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 22 тыс.–79 тыс. ₽/м², медиана 52 тыс.
Ремонт ≈800 тыс., покупка после торга ≈2,24 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,34 млн / целевая ≈2,11 млн / пессимист. ≈1,87 млн → от пессимистичной прибыль −1,16 млн ₽, маржа −62 %, ROI −38 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Ногинск ≈4,3 км по прямой; до МКАД 41 км, на машине ≈33 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №13671
Рейтинг 45/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 53 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 84 % | 16.4 |
| торг | 5 | 80 % | 5.2 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 82 % | 5.3 |
| участок | 5 | 42 % | 2.7 |
| ₽/м² дома | 12 | 100 % | 15.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 338 125 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 2 908 000 ₽ (8,6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | −278 000 ₽ |
| ₽/м² дома | −6 950 ₽/м² |
| ⚠ сигнал | дом почти даром: объект стоит почти как земля рядом |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | 8 сот. | 2 900 000 | 362 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.2 км | Новое Подвязново д. | 13,8 сот. | 4 200 000 | 304 348 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | 10 сот. | 3 300 000 | 330 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | Новое Подвязново д. | 50 сот. | 11 500 000 | 230 000 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | 5 сот. | 2 450 000 | 490 000 | снят (цена объявления) 27.05.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | Ногинск-9 пос. | 7,5 сот. | 3 675 000 | 490 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | 8 сот. | 3 100 000 | 387 500 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | Новое Подвязново д. | 8,9 сот. | 3 800 000 | 426 966 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | 7,5 сот. | 3 225 000 | 430 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | 6 сот. | 5 500 000 | 916 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 40 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 22 500 / 52 222 / 78 818 |
| цена объекта | 2 630 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 235 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 343 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 226 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 109 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 874 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 161 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −62 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −38 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.2 км | 40,6 м² | 4,6 сот. | 3 200 000 | 78 818 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3.8 км | Весна СНТ | 40 м² | 6,4 сот. | 2 299 000 | 57 475 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Ромашка СНТ | 41 м² | 6,1 сот. | 2 050 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Березка СНТ | 40 м² | 6 сот. | 2 550 000 | 63 750 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Ромашка СНТ | 42,2 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 59 242 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | 40 м² | 7,5 сот. | 900 000 | 22 500 | снято (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.8 км | 45 м² | 10 сот. | 7 600 000 | 168 889 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 17.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4.7 км | Ромашка СНТ | 37 м² | 5,1 сот. | 1 000 000 | 27 027 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Металлист СНТ | 45 м² | 7 сот. | 2 350 000 | 52 222 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Мичуринец СНТ | 35 м² | 4,6 сот. | 1 199 999 | 34 286 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 24.09.2026 | 2 990 000 | история площадки |
| 30.09.2026 | 2 630 000 (−360 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 2 630 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаю добротный крепкий дом построенный полностью из натуральных материалов - деревянного бруса. В доме две комнаты и кухня. Кроме этого есть неотапливаемая прихожая и большой, порядка 15 мкв предбанник (который можно утеплить). Газовая труба находиться прямо на участке. Участок ровный, засажен плодоносящими яблонями и сливами. От остановки автобуса не более 5 минут пешком. До детского сада минут 10, а до школы 15 минут пешком. Удобный выезд на горьковское шоссе и в центр города: никогда никаких городских пробок, вы везде успеете вовремя. Документы идеальные: последняя смена собственника в 2017 году, собственник один взрослый. В доме никто не проживает и не прописан. Подходит под ипотеку и сертификаты. Ширина участка по фасаду 18 метров, возможность построить еще один дом на этом же участке при желании тоже есть, проезд на заднюю часть участка тоже возможен. Информация для продвинутых пользователей: Кадастровый номер земельного участка 50:16:0302001:224