Новорязанское ш., 97 км от МКАД
Сосновый Бор СНТ, Коломенский гор. округ
Дом 65 м², участок 8 сот., брус.
Цена 3,25 млн ₽; цена не менялась с 29.10.2026.
Рейтинг 9/100 · уверенность 59 %
Земля ≈56 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 447 тыс. → дом ≈2,8 млн ₽, 43 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 20 тыс.–105 тыс. ₽/м², медиана 54 тыс.
Ремонт ≈1,1 млн, покупка после торга ≈2,76 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,17 млн / целевая ≈2,86 млн / пессимист. ≈2,54 млн → от пессимистичной прибыль −1,32 млн ₽, маржа −52 %, ROI −34 %.
Коммуникации: в описании: скважина, септик (по описанию).
До ст. Чёрная ≈8,1 км по прямой; до МКАД 97 км, на машине ≈1 ч 41 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №1367
Рейтинг 9/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 72 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 4 % | 0.8 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 53 % | 3.2 |
| участок | 5 | 36 % | 2.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 55 833 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 447 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 803 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 43 123 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Сосновый Бор СНТ | 10 сот. | 1 500 000 | 150 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Негомож д. | 6 сот. | 280 000 | 46 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Пирочи СНТ | 6 сот. | 300 000 | 50 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | 10 сот. | 950 000 | 95 000 | снят (цена объявления) 29.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | Негомож д. | 8 сот. | 3 390 000 | 423 750 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Негомож д. | 11 сот. | 930 000 | 84 545 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Негомож д. | 15 сот. | 1 100 000 | 73 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Негомож д. | 11 сот. | 300 000 | 27 273 | снят (цена объявления) 16.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Негомож д. | 10 сот. | 750 000 | 75 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Негомож д. | 11 сот. | 1 200 000 | 109 091 | снят (цена объявления) 22.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 65 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 100 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 20 115 / 54 329 / 104 701 |
| цена объекта | 3 250 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 762 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 174 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 015 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 857 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 539 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 323 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −52 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −34 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.9 км | Негомож д. | 68,6 м² | 7,5 сот. | 5 999 999 | 87 464 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Дединово с. | 65 м² | 11,1 сот. | 3 600 000 | 55 385 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | Дединово с. | 69,6 м² | 7,8 сот. | 1 400 000 | 20 115 | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | Зарудня д. | 63 м² | 12 сот. | 2 400 000 | 38 095 | снято (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Городец с. | 80 м² | 9 сот. | 2 000 000 | 25 000 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | Дединово с. | 55 м² | 12 сот. | 2 930 000 | 53 273 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | Дединово с. | 50,8 м² | 7 сот. | 2 350 000 | 46 260 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | Маливо с. | 48 м² | 12 сот. | 4 990 000 | 103 958 | снято (цена объявления) 28.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Подосинки д. | 46,8 м² | 12 сот. | 4 900 000 | 104 701 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.9 км | 53 м² | 5 сот. | 3 150 000 | 59 434 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 29.10.2026 | 3 250 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 250 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продажа: Новый дом под ключ в Снт "Сосновый бор" (Коломна). Постоянная регистрация! Локация: Московская область, г. О. Коломна, д. Негомож, тер. Снт "Сосновый бор", дом 162. Транспорт: От Мкад 112 км. Электричка ст. Голутвин, далее автобусом от автовокзала "Коломна" (ж. Д. Ст. Голутвин) маршруты N 59 и N 32 до остановки "Сосновый бор". Характеристики: · Год постройки: 2024 (новостройка, документы готовы). · Площадь дома: 64,9 м2 (одноэтажный, каркасный на сваях). · Участок: 8 соток (кадастровый номер 50:34:0020111:182, земли сельхозназначения, для садоводства). · Коммуникации: Центральное электричество, автономный септик "Тверь Аэро" (на 5+ чел.), собственная скважина 30 м (с водой круглый год). Что внутри? Дом построен с умом и для жизни: · Три комнаты + санузел. · Утепление: 200 мм (двухслойное) будет тепло зимой и прохладно летом. · Отделка: Белорусский сайдинг, крыша металлочерепица Grand Line (0,5 мм). · Окна: Двухкамерные стеклопакеты Melke с немецкой фурнитурой. · Ванная: Влагостойкий гипсокартон (2 слоя) не боится кафеля. · Электрика: Проводка в гофре (безопасно). Юридическая чистота подтверждена документами: · Технический план (2024 г.); · Выписки из Егрн на участок и дом; · Уведомление о соответствии (администрация г. О. Коломна); · Заключения: культурное наследие (отсутствует), недра (полезных ископаемых нет). Преимущества района (почему стоит купить здесь): 1. Природа и экология: Деревня Негомож находится в живописном месте недалеко от реки Коломенки. Чистый воздух, сосновый лес вокруг идеально для семейного отдыха и здорового образа жизни. 2. В соседнем селе Пирочи имеется развитая инфраструктура: магазины, поликлиника, детский сад, школа. 3. Культурная столица рядом: До исторического центра Коломны 15-20 минут на машине! Это значит: Кремль, музеи (Пастила, Калачная), набережные, лучшие рестораны и полный городской сервис (больницы, школы, ТЦ Рио, Олимп). 4. Развитая инфраструктура Снт: Сосновый Бор не просто поля, а сложившийся дачный массив. Дороги чистятся, есть свет, тишина и порядок. 5. Транспортная доступность: Удобный выезд на Новорязанское шоссе или М-5 Урал. Электричка до Москвы (Казанский вокзал). 6. Возможность Пмж: Дом построен как объект индивидуального жилищного строительства (по документам жилой дом), что позволяет оформить постоянную регистрацию (прописку) редкое преимущество для дачи.