Горьковское ш., 52 км от МКАД
Лесное 2 СНТ, Павлово-Посадский гор. округ
Дача 80 м², участок 6 сот., бревно.
Цена 1 млн ₽, снижали с 1,2 млн; первая цена 1,2 млн ₽ от 16.07.2024.
Рейтинг 41/100 · уверенность 65 %
Земля ≈85 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 513 тыс. → дом ≈487 тыс. ₽, 6 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 12 тыс.–55 тыс. ₽/м², медиана 37 тыс.
Ремонт ≈1,4 млн, покупка после торга ≈850 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3 млн / целевая ≈2,7 млн / пессимист. ≈2,4 млн → от пессимистичной прибыль ≈152 тыс. ₽, маржа 6 %, ROI 7 %.
Коммуникации: летний водопровод; в описании: баня, колодец.
До ст. Электрогорск ≈10,4 км по прямой; до МКАД 52 км, на машине ≈1 ч 12 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №13663
Рейтинг 41/100 · уверенность 65 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 52 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 14 % | 5.8 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 69 % | 12.5 |
| торг | 5 | 61 % | 3.7 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 35 % | 2.2 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 97 % | 14.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 85 417 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 513 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 487 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 6 088 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Лесное 2 СНТ | 6,5 сот. | 1 200 000 | 184 615 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Малахит СНТ | 8 сот. | 1 650 000 | 206 250 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Ново-Озерное СНТ | 8,3 сот. | 1 100 000 | 132 530 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Малахит СНТ | 16 сот. | 2 800 000 | 175 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Березка СНТ | 6 сот. | 700 000 | 116 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Ново-Озерное СНТ | 11 сот. | 1 300 000 | 118 182 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Источник СНТ | 7 сот. | 420 000 | 60 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Маг СНТ | 6 сот. | 400 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Подснежник СНТ | 6 сот. | 450 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Шерна СНТ | 8 сот. | 999 000 | 124 875 | снят (цена объявления) 02.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 80 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 12 162 / 37 188 / 55 487 |
| цена объекта | 1 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 850 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 002 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 852 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 702 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 402 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 152 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 6 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 7 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.1 км | Маяк-2 СНТ | 80 м² | 6 сот. | 3 750 000 | 46 875 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Заря-2 СНТ | 80,5 м² | 6 сот. | 2 540 000 | 31 553 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Ново-Озерное СНТ | 85 м² | 8 сот. | 4 700 000 | 55 294 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Лесное СНТ | 81,1 м² | 8,7 сот. | 4 500 000 | 55 487 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Импульс СНТ | 80 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 37 500 | снято (цена объявления) 11.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Автомобилист СНТ | 82 м² | 8,5 сот. | 3 000 000 | 36 585 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Орбита СНТ | 82 м² | 6 сот. | 4 500 000 | 54 878 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Фрунзенец СНТ | 80 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 25 000 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Маяк-3 СНТ | 74 м² | 6 сот. | 900 000 | 12 162 | снято (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Луговина СНТ | 80 м² | 5 сот. | 2 950 000 | 36 875 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 16.07.2024 | 1 200 000 | история площадки |
| 16.08.2024 | 1 100 000 (−100 000) | история площадки |
| 05.09.2024 | 1 000 000 (−100 000) | история площадки |
| 20.12.2024 | 1 200 000 (+200 000) | история площадки |
| 10.02.2025 | 1 000 000 (−200 000) | история площадки |
| 03.03.2025 | 1 200 000 (+200 000) | история площадки |
| 24.03.2025 | 1 100 000 (−100 000) | история площадки |
| 11.09.2026 | 1 000 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 000 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Нажимайте "подписаться" на новые объявления от риэлтора Михаила. Уникальное предложение при грамотном подходе! Продается бревенчатый дом под ремонт в снт "Лесное-2"! Также на участке баня, летний водопровод, колодец с технической водой, гараж, плодовые деревья и кустарники. Дом идеально подойдет для "рукастого" хозяина, потому что нужно заменить часть полов в доме (сгнили). Второй этаж не доделан, на 1-м 3 комнаты. Асфальт до границы снт, дороги отсыпаны, зимой чистят, снт окружено забором, интернет оптоволокно по границе участка. Инфраструктура Ногинск и Электрогорск. Рядом с снт в пешей доступности огромный водоем для купания и несколько озер поменьше. Участок отмежеван, в собственности. Просмотр по предварительной договоренности. Нажимайте кнопку "Подписаться", смотрите другие объявления в моем профиле.