Горьковское ш., 27 км от МКАД
Новая Березка-2 СТ, Электросталь гор. округ
Дача 25 м², участок 10 сот.
Цена 950 тыс. ₽, снижали с 1 млн; первая цена 1 млн ₽ от 07.06.2026.
Рейтинг 34/100 · уверенность 48 %
Земля ≈89 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 888 тыс. → дом ≈62 тыс. ₽, 2 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков) · ⚠ дом почти даром.
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 17 тыс.–140 тыс. ₽/м², медиана 52 тыс.
Ремонт ≈500 тыс., покупка после торга ≈808 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,38 млн / целевая ≈1,24 млн / пессимист. ≈1,1 млн → от пессимистичной прибыль −204 тыс. ₽, маржа −18 %, ROI −16 %.
Коммуникации: в описании: колодец.
До ст. Лесная ≈3,8 км по прямой; до МКАД 27 км, на машине ≈48 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №13662
Рейтинг 34/100 · уверенность 48 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 89 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 21.4 |
| торг | 5 | 33 % | 2.4 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 86 % | 6.2 |
| участок | 5 | 55 % | 3.9 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 88 769 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 888 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 62 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 2 480 ₽/м² |
| ⚠ сигнал | дом почти даром: объект стоит почти как земля рядом |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Новая Березка-2 СТ | 8 сот. | 550 000 | 68 750 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Горелый Лес СНТ | 7 сот. | 1 850 000 | 264 286 | снят (цена объявления) 02.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Березка СНТ | 6 сот. | 2 700 000 | 450 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Рассвет СНТ | 14 сот. | 1 000 000 | 71 429 | снят (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Горелый Лес СНТ | 10 сот. | 250 000 | 25 000 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Камышок СНТ | 6,8 сот. | 1 800 000 | 264 706 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Горелый Лес СНТ | 7,6 сот. | 1 070 000 | 140 789 | снят (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Горелый Лес СНТ | 7 сот. | 1 500 000 | 214 286 | снят (цена объявления) 03.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | 16 сот. | 4 000 000 | 250 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.2 км | Горелый Лес СНТ | 7,3 сот. | 1 800 000 | 246 575 | снят (цена объявления) 01.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 25 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 500 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 17 000 / 52 000 / 140 000 |
| цена объекта | 950 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 807 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 380 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 311 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 242 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 104 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -203 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −18 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −16 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.1 км | Машиностроитель СНТ | 25 м² | 8 сот. | 425 000 | 17 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Дружба Плюс СТ | 25 м² | 8 сот. | 450 000 | 18 000 | снято (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Меркурий СНТ | 25 м² | 6 сот. | 4 600 000 | 184 000 выброс, не в счёт | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | 26 м² | 8 сот. | 850 000 | 32 692 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 6.6 км | Сплав СНТ | 25 м² | 5,5 сот. | 1 300 000 | 52 000 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Новая Березка-2 СТ | 28 м² | 10 сот. | 1 800 000 | 64 286 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.7 км | Ромашка СНТ | 25 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 80 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | Торфяник СНТ | 24 м² | 5,1 сот. | 1 500 000 | 62 500 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.5 км | Искра-911 СНТ | 25 м² | 9 сот. | 530 000 | 21 200 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.9 км | 25 м² | 5,3 сот. | 3 500 000 | 140 000 | снято (цена объявления) 04.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 07.06.2026 | 1 000 050 | история площадки |
| 12.06.2026 | 950 000 (−50 050) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 950 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Участок с домом в Стсн. Участок высокий. Чистый. На участке колодец, яблони, смородина. Дом внутри проложен утеплителем. Требуется внутренняя обшивка вагонкой. Кухня- комната выполнены по типу студии. Имеется чердачная комната. Свет 7 квт. Отдел для душа. Небольшое хозяйственное помещение. Ограждение по периметру. Выход в лес. По садовой книжке. Не агентство. Не Пмж. Просмотр и ознакомление в любое время. Наберите в Яндекс карте "Новая Берёзка-2 Пушкино". Точка покажет расположение.