Горьковское ш., 51 км от МКАД
Восток СНТ, Павлово-Посадский гор. округ
Дача 90 м², участок 5,6 сот., бревно.
Цена 2,85 млн ₽, снижали с 3,25 млн; первая цена 3,25 млн ₽ от 15.08.2026.
Рейтинг 31/100 · уверенность 63 %
Земля ≈52 тыс. ₽/сот. × 5,6 сот. = 292 тыс. → дом ≈2,56 млн ₽, 28 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 12 тыс.–67 тыс. ₽/м², медиана 39 тыс.
Ремонт ≈1,5 млн, покупка после торга ≈2,42 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,42 млн / целевая ≈3,08 млн / пессимист. ≈2,74 млн → от пессимистичной прибыль −1,18 млн ₽, маржа −43 %, ROI −30 %.
Коммуникации: летний водопровод; свет — есть; в описании: печь, баня, газ.
До ст. Электрогорск ≈8,1 км по прямой; до МКАД 51 км, на машине ≈1 ч 10 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №13657
Рейтинг 31/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 67 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 70 % | 12.8 |
| торг | 5 | 82 % | 5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 53 % | 3.2 |
| участок | 5 | 15 % | 0.9 |
| ₽/м² дома | 12 | 33 % | 4.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 75 % | 4.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 52 083 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 292 000 ₽ (5,6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 558 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 28 422 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Сахарник СНТ | 7 сот. | 1 350 000 | 192 857 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Энтузиаст СНТ | 7 сот. | 1 550 000 | 221 429 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Сахарник СНТ | 6 сот. | 350 000 | 58 333 | снят (цена объявления) 11.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Голубые Дали СНТ | 6,4 сот. | 290 000 | 45 312 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Нефтяник-10 СНТ | 6 сот. | 400 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Голубые Дали СНТ | 16 сот. | 950 000 | 59 375 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Голубые Дали СНТ | 12 сот. | 600 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Голубые Дали СНТ | 18 сот. | 2 000 000 | 111 111 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Лада СНТ | 6,6 сот. | 300 000 | 45 455 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Кулиги-3 СНТ | 11,3 сот. | 950 000 | 84 071 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 90 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 500 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 12 500 / 38 570 / 66 667 |
| цена объекта | 2 850 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 422 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 425 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 254 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 082 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 740 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 182 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −43 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −30 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.8 км | Зеленый дол СНТ | 90 м² | 7 сот. | 3 500 000 | 38 889 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Зеленый дол СНТ | 91,5 м² | 6,7 сот. | 3 500 000 | 38 251 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Кулиги-2 СНТ | 87,9 м² | 6 сот. | 2 200 000 | 25 028 | снято (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Комета СНТ | 90 м² | 8 сот. | 6 000 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Орбита СНТ | 82 м² | 6 сот. | 4 500 000 | 54 878 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Ново-Озерное СНТ | 85 м² | 8 сот. | 4 700 000 | 55 294 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Фрунзенец СНТ | 80 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 25 000 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Морозко СНТ | 85 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 23 529 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Алексеево СНТ | 100 м² | 8 сот. | 4 000 000 | 40 000 | снято (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Лесное 2 СНТ | 80 м² | 6 сот. | 1 000 000 | 12 500 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 15.08.2026 | 3 250 000 | история площадки |
| 14.09.2026 | 2 850 000 (−400 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 850 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Внесен Аванс! #13756 (859). Продается сезонная дача 90 м2 в Снт Восток, Электрогорск. Двухэтажный дом с мансардой из бревна (обшит блок-хаусом), общая площадь 90 кв. М. Внутренняя отделка вагонка. Планировка: Цоколь: бетонированный подвал (сухой, глубокий). 1 этаж: веранда, кухня, жилая комната. 2 этаж: большая комната с эркером. 3 этаж: мансардная комната (низкий потолок) со спальным местом. Коммуникации: Электричество. Отопление: электрические радиаторы. Гвс: бойлер. Водоснабжение: летний водопровод. Газ: привозной (баллонный). Инфраструктура участка: Площадь: 5,62 сотки. Участок огорожен, проведено межевание. Газон ухожен, есть декоративные посадки. Баня с предбанником, ванной комнатой (электрический бойлер), парилкой. Отдельное строение с печкой. Локация и транспорт: Московская область, г. О. Павлово Посадский, д. Васютино, Снт Восток. Расстояние до ближайшего города Электрогорск 10 км. Подъездные пути: асфальтированная дорога до самых ворот. Природа: рядом лесной массив и озера, подходящие для купания. Состояние: Дом полностью готов к сезонной эксплуатации. Документы по участку в порядке (межевание проведено). Отличный вариант для летнего отдыха или базы для выходных. Звоните! Отвечу на вопросы, организую просмотр.