Горьковское ш., 25 км от МКАД
Жемчужина СНТ, Богородский гор. округ
Дача 48 м², участок 6 сот., сэндвич-панели.
Цена 3 млн ₽; цена не менялась с 15.06.2026.
Рейтинг 29/100 · уверенность 67 %
Земля ≈262 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,57 млн → дом ≈1,43 млн ₽, 30 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 24 тыс.–73 тыс. ₽/м², медиана 52 тыс.
Ремонт ≈960 тыс., покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,4 млн / целевая ≈2,16 млн / пессимист. ≈1,92 млн → от пессимистичной прибыль −1,59 млн ₽, маржа −82 %, ROI −45 %.
Коммуникации: свет — по границе; в описании: газ.
До ст. Кашино ≈7,1 км по прямой; до МКАД 25 км, на машине ≈37 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №13656
Рейтинг 29/100 · уверенность 67 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 24 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 18.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 61 % | 3.7 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 29 % | 4.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 262 500 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 575 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 425 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 29 688 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Жемчужина СНТ | 7 сот. | 3 100 000 | 442 857 | снят (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Колосок СНТ | 10 сот. | 2 500 000 | 250 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Ажур СНТ | 9,4 сот. | 3 300 000 | 351 064 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Сказка СТ | 9 сот. | 2 000 000 | 222 222 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Сказка СТ | 10 сот. | 3 000 000 | 300 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Сказка СТ | 8,8 сот. | 3 000 000 | 340 909 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Колосок СНТ | 8,3 сот. | 4 414 900 | 531 916 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Колосок СНТ | 7,9 сот. | 4 181 700 | 529 329 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Колосок СНТ | 9,2 сот. | 4 870 700 | 529 424 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Энергия СНТ | 5 сот. | 600 000 | 120 000 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 48 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 960 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 24 000 / 52 368 / 72 848 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 405 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 285 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 164 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 924 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 586 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −82 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −45 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 11.2 км | Путеец СДТ | 50 м² | 6 сот. | 1 200 000 | 24 000 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.9 км | Скобельцино СТ | 50 м² | 7 сот. | 2 700 000 | 54 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.8 км | Лесной Орешек МДЗ | 50 м² | 7,9 сот. | 2 000 000 | 40 000 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.1 км | Лесное СТСН | 42 м² | 6,2 сот. | 7 200 000 | 171 429 выброс, не в счёт | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.6 км | Первая Алексеевка д. | 50 м² | 6,7 сот. | 2 300 000 | 46 000 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.7 км | Большие Петрищи д. | 50,9 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 68 762 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | Дружба Плюс СТ | 38 м² | 5 сот. | 1 990 000 | 52 368 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Дружба-215 СНТ | 60,4 м² | 8 сот. | 4 400 000 | 72 848 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.3 км | Феникс СНТ | 51,7 м² | 6,3 сот. | 2 750 000 | 53 191 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.6 км | Горьковское Болото-НМ СНТ | 58,3 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 42 882 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 15.06.2026 | 3 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 000 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаю дачу в Снт "Колосок", вблизи д. Стулово, 30 км. От Москвы. Рядом находится река Клязьма и озеро. Отличная транспортная и инфраструктурная доступность. Супермаркет, стройматериалы, аптека, питомник в непосредственной близости. Остановка общественного транспорта, магазин Пятерочка в пешей доступности. Участок находится вдали от дороги, тихое и спокойное место. Круглогодичный подъезд к участку по асфальтированной дороге. Территория Снт полностью огорожена, на въезде охрана. Пропускная система, въезд по звонку на симку шлагбаума. Газ проведен по всему Снт. Участок 6 соток. Участок сухой, не затапливаемый. На участке растут плодовые деревья (яблони, груши, сливы, вишни) и кустарники (малина, смородина, крыжовник). На участке есть летний садовый домик. Газ, электричество по границе. Собственник. Место на карте указанной точно. Посмотреть визуально дом и участок можно в любое время, забор с одной стороны позволяет это сделать. В доме нет ничего особенного.