Новорязанское ш., 54 км от МКАД
Яблоневая Усадьба СНТ, Раменский гор. округ
Дом 57 м², участок 10 сот., брус.
Цена 3,3 млн ₽; цена не менялась с 22.08.2026.
Рейтинг 20/100 · уверенность 63 %
Земля ≈59 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 595 тыс. → дом ≈2,71 млн ₽, 47 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 39 тыс.–94 тыс. ₽/м², медиана 62 тыс.
Ремонт ≈840 тыс., покупка после торга ≈2,81 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,83 млн / целевая ≈3,44 млн / пессимист. ≈3,06 млн → от пессимистичной прибыль −583 тыс. ₽, маржа −19 %, ROI −16 %.
Коммуникации: в описании: баня, скважина, септик (по описанию).
До ст. Непецино ≈11,8 км по прямой; до МКАД 54 км, на машине ≈1 ч 06 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №1365
Рейтинг 20/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 25 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 66 % | 12 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 25 % | 1.5 |
| участок | 5 | 55 % | 3.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 59 464 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 595 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 705 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 47 456 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Яблоневая Усадьба СНТ | 11,5 сот. | 600 000 | 52 174 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Яблоневая Усадьба СНТ | 42,7 сот. | 3 500 000 | 81 967 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Яблоневая Усадьба СНТ | 13,6 сот. | 1 500 000 | 110 294 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Яблоневая Усадьба СНТ | 15 сот. | 690 000 | 46 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Ясная Поляна ДНП | 13,2 сот. | 1 070 000 | 81 061 | снят (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Яблоневая Усадьба СНТ | 14,6 сот. | 1 200 000 | 82 192 | снят (цена объявления) 21.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Никитское с. | 10 сот. | 600 000 | 60 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Поляна ДНП | 6 сот. | 1 100 000 | 183 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Поляна ДНП | 14 сот. | 830 000 | 59 286 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Поляна ДНП | 10 сот. | 1 300 000 | 130 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 57 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 840 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня, септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 39 091 / 62 344 / 94 444 |
| цена объекта | 3 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 805 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 828 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 637 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 445 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 062 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -583 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −19 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −16 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 км | Чистые Пруды дп | 60 м² | 10,5 сот. | 3 950 000 | 65 833 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Новое Давыдово КП | 54 м² | 6 сот. | 6 990 000 | 129 444 выброс, не в счёт | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Костин лес КП | 64 м² | 12 сот. | 3 990 000 | 62 344 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Степановское с. | 54 м² | 6,3 сот. | 5 100 000 | 94 444 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Полесье ДНП | 56 м² | 10 сот. | 2 995 000 | 53 482 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Лысцево д. | 55 м² | 14 сот. | 2 150 000 | 39 091 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Опушкино-2 КП | 64,2 м² | 7,3 сот. | 4 250 000 | 66 199 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Новое Давыдово КП | 50 м² | 6 сот. | 4 500 000 | 90 000 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Костин лес КП | 67 м² | 10 сот. | 3 450 000 | 51 493 | снято (цена объявления) 16.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Михеевская Долина КП | 59 м² | 11,3 сот. | 3 500 000 | 59 322 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 22.08.2026 | 3 300 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 300 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается уютный дом из бруса, построенный в 2022 году. Двухэтажное строение с косметическим ремонтом, что позволяет сразу заселиться без дополнительных вложений. На участке площадью 10 соток расположена баня, обеспечивающая дополнительный комфорт. Дом подключен к скважине для водоснабжения и септику для канализации. Удобная транспортная доступность благодаря близости остановки общественного транспорта. В шаговой доступности находится школа, что делает этот дом привлекательным для семей с детьми. Земли категории Ижс предоставляют возможность постоянного проживания.