Горьковское ш., 47 км от МКАД
Искра СНТ, Богородский гор. округ
Дом 45 м², участок 6 сот., бревно.
Цена 950 тыс. ₽, снижали с 990 тыс.; первая цена 990 тыс. ₽ от 29.09.2026.
Рейтинг 33/100 · уверенность 59 %
Земля ≈39 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 231 тыс. → дом ≈719 тыс. ₽, 16 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 7 тыс.–116 тыс. ₽/м², медиана 44 тыс.
Ремонт ≈800 тыс., покупка после торга ≈808 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,05 млн / целевая ≈1,84 млн / пессимист. ≈1,64 млн → от пессимистичной прибыль ≈30 тыс. ₽, маржа 2 %, ROI 2 %.
Коммуникации: отопление — печь.
До ст. Машиностроитель ≈4,3 км по прямой; до МКАД 47 км, на машине ≈49 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №13635
Рейтинг 33/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 117 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 4 % | 1.5 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 76 % | 13.9 |
| торг | 5 | 27 % | 1.6 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 82 % | 5 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 69 % | 10 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 38 542 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 231 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 719 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 15 978 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Искра-8 СНТ | 5 сот. | 250 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Искра-911 СНТ | 8 сот. | 1 450 000 | 181 250 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Новая Искра СНТ | 5 сот. | 80 000 | 16 000 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Калина СНТ | 12 сот. | 1 050 000 | 87 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Дубки СНТ | 47 сот. | 13 154 400 | 279 881 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Искра СНТ | 8 сот. | 300 000 | 37 500 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Дубки СНТ | 8 сот. | 500 000 | 62 500 | снят (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Березка-354 СНТ | 7,5 сот. | 280 000 | 37 333 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Березка-354 СНТ | 6 сот. | 250 000 | 41 667 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Рассвет СНТ | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 45 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 7 000 / 44 111 / 116 471 |
| цена объекта | 950 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 807 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 046 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 944 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 841 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 637 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 29 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 2 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 2 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.3 км | Дубки СНТ | 45 м² | 7 сот. | 1 500 000 | 33 333 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Искра СНТ | 50 м² | 6 сот. | 1 000 000 | 20 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Дубки СНТ | 50 м² | 6 сот. | 350 000 | 7 000 | снято (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Юбилейный СНТ | 45 м² | 6 сот. | 3 850 000 | 85 556 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | 45 м² | 3 сот. | 2 850 000 | 63 333 | снято (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 6.8 км | Металлист СНТ | 45 м² | 7 сот. | 2 350 000 | 52 222 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | 42,5 м² | 7,4 сот. | 4 950 000 | 116 471 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4 км | ЛПХ Малое Субботино пос. | 50 м² | 5,5 сот. | 1 800 000 | 36 000 | снято (цена объявления) 14.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Дубрава КП | 48 м² | 6 сот. | 4 200 000 | 87 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Юбилейный СНТ | 48 м² | 6,5 сот. | 1 200 000 | 25 000 | снято (цена объявления) 01.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 29.09.2026 | 990 000 | история площадки |
| 03.10.2026 | 950 000 (−40 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 950 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
обычный участок , с возможностью груглогодичного проживания ... дом строили своими руками из бревна.. . смотрите приезжайте...