Новорязанское ш., 52 км от МКАД
Опушкино КП, Раменский гор. округ
Дом 136,5 м², участок 8,7 сот., газоблок.
Цена 3,3 млн ₽; цена не менялась с 29.10.2026.
Рейтинг 67/100 · уверенность 60 %
Земля ≈73 тыс. ₽/сот. × 8,7 сот. = 635 тыс. → дом ≈2,67 млн ₽, 20 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 10 км, 62 тыс.–90 тыс. ₽/м², медиана 71 тыс.
Ремонт ≈2,53 млн, покупка после торга ≈2,81 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈9,75 млн / целевая ≈8,78 млн / пессимист. ≈7,8 млн → от пессимистичной прибыль ≈2,47 млн ₽, маржа 32 %, ROI 46 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: септик; в описании: скважина.
До ст. Непецино ≈13,6 км по прямой; до МКАД 52 км, на машине ≈1 ч 02 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №1363
Рейтинг 67/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 52 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 92 % | 39.4 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 69 % | 12.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 11 % | 0.7 |
| участок | 5 | 43 % | 2.6 |
| ₽/м² дома | 12 | 59 % | 8.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 72 938 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 635 000 ₽ (8,7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 665 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 19 524 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Никитское с. | 15 сот. | 1 750 000 | 116 667 | снят (цена объявления) 26.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Новомайково д. | 5 сот. | 200 000 | 40 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Никитское с. | 15 сот. | 1 590 000 | 106 000 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Новомайково д. | 10 сот. | 1 000 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Новомайково д. | 15 сот. | 650 000 | 43 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Никитские Пруды ТСН | 8 сот. | 750 000 | 93 750 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Никитские Пруды ТСН | 21 сот. | 2 400 000 | 114 286 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Никитское с. | 13,1 сот. | 1 560 400 | 119 115 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Мечта ДНП | 6 сот. | 396 000 | 66 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Новомайково д. | 9 сот. | 1 000 000 | 111 111 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 136,5 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 530 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик, вода |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 61 538 / 71 481 / 89 867 |
| цена объекта | 3 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 805 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 9 753 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 9 265 000 ₽ |
| продажа: целевая | 8 778 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 7 802 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 2 467 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 32 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 46 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6.8 км | Михеево с. да: «с/у» + «ламинат» | 135 м² | 8 сот. | 9 650 000 | 71 481 | снято (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | Татаринцево с. да: «ванные» + «теплый пол» | 130 м² | 9 сот. | 8 000 000 | 61 538 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | Ильинское ДНТ да: «ванные» + «ремонт» | 150 м² | 9,5 сот. | 13 480 000 | 89 867 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 29.10.2026 | 3 300 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 300 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам дом в теплом контуре 2025 года постройки, требуется отделка. Свет заведен в дом, вода- скважина, канализация септик. Дом из газоблоков, монолитная плита между этажами, армопояс, крыша металлочерепица.