Горьковское ш., 98 км от МКАД
Снопок СНТ, Орехово-Зуевский гор. округ
Дом 60 м², участок 5,5 сот., кирпич.
Цена 3,3 млн ₽; цена не менялась с 14.09.2026.
Рейтинг 7/100 · уверенность 55 %
Земля ≈60 тыс. ₽/сот. × 5,5 сот. = 330 тыс. → дом ≈2,97 млн ₽, 50 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 10 км, 30 тыс.–105 тыс. ₽/м², медиана 39 тыс.
Ремонт ≈900 тыс., покупка после торга ≈2,81 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,17 млн / целевая ≈1,95 млн / пессимист. ≈1,74 млн → от пессимистичной прибыль −1,97 млн ₽, маржа −113 %, ROI −53 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: отопление — печь; в описании: скважина, септик (по описанию).
До ст. Войново ≈10,4 км по прямой; до МКАД 98 км, на машине ≈1 ч 36 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №13626
Рейтинг 7/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 188 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 3 % | 0.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 35 % | 2.2 |
| участок | 5 | 14 % | 0.8 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 60 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 330 000 ₽ (5,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 970 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 49 500 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Ромашка СНТ | 6 сот. | 300 000 | 50 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Вертолет-1 СНТ | 6 сот. | 260 000 | 43 333 | снят (цена объявления) 03.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Транспортник СНТ | 6 сот. | 1 000 000 | 166 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Союз СНТ | 5,4 сот. | 800 000 | 148 148 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Ромашка СНТ | 12 сот. | 780 000 | 65 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Новый Снопок пос. | 6 сот. | 350 000 | 58 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Ягодка СНТ | 6 сот. | 500 000 | 83 333 | снят (цена объявления) 20.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Старый Снопок пос. | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 05.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Старый Снопок пос. | 6 сот. | 2 500 000 | 416 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Рубин СНТ | 6 сот. | 450 000 | 75 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, септик, вода |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 29 688 / 39 091 / 105 357 |
| цена объекта | 3 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 805 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 169 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 061 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 952 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 735 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 970 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −113 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −53 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Березки СНТ да: «ванная» + «мебелью» | 64 м² | 6 сот. | 1 900 000 | 29 688 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Текстильщик-7 СНТ да: «душевая» + «ремонту» | 55 м² | 6 сот. | 2 150 000 | 39 091 | снято (цена объявления) 07.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Орбита СНТ да: «санузел» + «мебель» | 56 м² | 6 сот. | 5 900 000 | 105 357 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 14.09.2026 | 3 300 000 | история площадки |
| 18.09.2026 | 2 600 000 (−700 000) | история площадки |
| 23.09.2026 | 3 300 000 (+700 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 300 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Хотите обрести свой уголок спокойствия и уюта, где всё продумано до мелочей? неспешно продаем и представляем вам кирпичный дом в классическом советском стиле надёжный, добротный и по-настоящему домашний. Долго не думайте, позвоните и спросите про: Уютный двухэтажный дом площадью 60 кв. м достаточно пространства для комфортной жизни. Участок 5,5 соток идеален для отдыха, есть сада и небольшой огород в три грядки. Откатные механические ворота (4 м) с калиткой удобный и надёжный въезд. Функциональная планировка: минигостиная с печкой (зимой будет поособенному тепло и атмосферно!), две жилые комнаты, отдельная летняя кухня, отдельная душевая с бойлером и стиралкой и отдельный туалет (септик). Хозяйственные постройки: аккуратный мини сарайчик и добротный дровник всё для удобства и хранения. Ухоженный сад с плодовыми деревьями уже в этом сезоне сможете наслаждаться своими фруктами и ягодами. Водоснабжение без компромиссов: дом подключён к летнему центральному водоснабжению, а вдобавок есть скважина трубы уже разведены, все документы на руках. Вы сами выбираете, какой вариант использовать. Это не просто дача это готовое решение для жизни. Вам не придётся тратить время и деньги на ремонт и благоустройство: участок ухожен, дом пригоден для проживания прямо сейчас. Не упустите лучшее предложение в округе такой баланс цены, качества и готовности к заселению встречается редко! Звоните, чтобы узнать все детали и договориться о просмотре. можем прислать видео обзор, если вы в другом городе. Риелторов просим не беспокоить.