Горьковское ш., 67 км от МКАД
Прогресс СНТ, Павлово-Посадский гор. округ
Дом 80 м², участок 6 сот., каркас.
Цена 680 тыс. ₽; цена не менялась с 27.08.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 5 раз).
Рейтинг 55/100 · уверенность 55 %
Земля ≈71 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 428 тыс. → дом ≈252 тыс. ₽, 3 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 10 км, 39 тыс.–96 тыс. ₽/м², медиана 41 тыс.
Ремонт ≈1,4 млн, покупка после торга ≈578 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,25 млн / целевая ≈2,92 млн / пессимист. ≈2,6 млн → от пессимистичной прибыль ≈622 тыс. ₽, маржа 24 %, ROI 31 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: летний водопровод; отопление — печь; свет — есть; в описании: скважина.
До ст. Электрогорск ≈12,5 км по прямой; до МКАД 67 км, на машине ≈1 ч 19 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №13623
Рейтинг 55/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 142 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 63 % | 26.8 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 47 % | 8.6 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 19 % | 1.2 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 100 % | 14.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 71 250 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 428 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 252 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 3 150 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Луч-2 СНТ | 8 сот. | 360 000 | 45 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Заря СНТ | 6,6 сот. | 1 000 000 | 151 515 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Первомайское СНТ | 6 сот. | 1 100 000 | 183 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Маяк-6 СНТ | 6 сот. | 990 000 | 165 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Подснежник СНТ | 6 сот. | 450 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Маг СНТ | 6 сот. | 400 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Маяк-2 СНТ | 6 сот. | 820 000 | 136 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Искра СНТ | 6 сот. | 500 000 | 83 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Березка СНТ | 6 сот. | 700 000 | 116 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Маяк-4 СНТ | 6 сот. | 420 000 | 70 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 80 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, вода |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 38 889 / 40 625 / 95 513 |
| цена объекта | 680 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 578 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 250 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 088 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 925 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 600 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 622 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 24 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 31 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6.3 км | Кулиги-2 СНТ да: «санузел» + «ремонт» | 80 м² | 6 сот. | 3 250 000 | 40 625 | снято (цена объявления) 26.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.5 км | Калитино д. да: «санузел» + «ремонт» | 78 м² | 6 сот. | 7 450 000 | 95 513 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Автомобилист СНТ да: «ванную» + «ремонт» | 72 м² | 6 сот. | 2 800 000 | 38 889 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 27.08.2026 | 680 000 | история площадки |
| 11.09.2026 | 650 000 (−30 000) | история площадки |
| 01.10.2026 | 680 000 (+30 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 680 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
55 км. от МКАД , Горьковское шоссе , вблизи деревни Дальняя. На участке три постройки: Дом кирпичный на ленточном фундаменте, с цокольным этажом. Дом каркасный на винтовых сваях, две комнаты с кухней. Дом брусовой на ленточном фундаменте, новая постройка, свободной планировки(коробка) Удобно расположены, на краю участка. Фото реальные! Земельный участок 6 соток: высокий, требует ухода, огорожен рабицей, стоянка для авто. Коммуникации: - Электричество. - Летний водопровод с питьевой водой. -Скважина . Круглогодичный асфальтированный подъезд до ворот СНТ и до участка. В пешей доступности: лес, озеро для купания 200 метрах от дачи, рядом озеро для рыбалки. Один взрослый собственник, документы готовы к продаже Подробнее расскажу по телефону