Горьковское ш., 48 км от МКАД
Луговина СНТ, Богородский гор. округ
Дом 35 м², участок 5,2 сот., каркас.
Цена 980 тыс. ₽; цена не менялась с 13.08.2026.
Рейтинг 22/100 · уверенность 60 %
Земля ≈93 тыс. ₽/сот. × 5,2 сот. = 483 тыс. → дом ≈497 тыс. ₽, 14 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 17 тыс.–51 тыс. ₽/м², медиана 41 тыс.
Ремонт ≈600 тыс., покупка после торга ≈833 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,26 млн / целевая ≈1,14 млн / пессимист. ≈1,01 млн → от пессимистичной прибыль −421 тыс. ₽, маржа −42 %, ROI −29 %.
Коммуникации: вода — есть; в описании: колодец.
До ст. Электрогорск ≈9,1 км по прямой; до МКАД 48 км, на машине ≈1 ч 08 мин без пробок.
Площадки: Winner · объявление · страница объекта №13620
Рейтинг 22/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 53 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 74 % | 15.9 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 45 % | 3.2 |
| участок | 5 | 11 % | 0.8 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 92 803 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 483 000 ₽ (5,2 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 497 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 14 200 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Луговина СНТ | 8,7 сот. | 1 100 000 | 126 437 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Алексеево д. | 5 сот. | 300 000 | 60 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Алексеево д. | 7 сот. | 1 111 111 | 158 730 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Алексеево д. | 6 сот. | 1 300 000 | 216 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Алексеево д. | 8 сот. | 600 000 | 75 000 | снят (цена объявления) 04.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Алексеево д. | 10 сот. | 2 100 000 | 210 000 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Алексеево д. | 10 сот. | 1 500 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 19.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Рубин СНТ | 6,6 сот. | 800 000 | 121 212 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Рубин СНТ | 7,2 сот. | 600 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | ВИМовец СНТ | 7 сот. | 1 500 000 | 214 286 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 35 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 600 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 16 750 / 41 429 / 51 389 |
| цена объекта | 980 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 833 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 265 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 202 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 138 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 012 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -421 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −42 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −29 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 12.4 км | Энергия-86 СНТ | 40 м² | 6 сот. | 1 700 000 | 42 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Карачаровец СНТ | 35 м² | 6 сот. | 980 000 | 28 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Строитель СНТ | 36 м² | 6 сот. | 1 850 000 | 51 389 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Искра СНТ | 40 м² | 7 сот. | 670 000 | 16 750 | снято (цена объявления) 24.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | 40 м² | 6 сот. | 4 500 000 | 112 500 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 19.3 км | Павловский Посад СНТ | 35 м² | 6 сот. | 1 450 000 | 41 429 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | Озерки СНТ (Электрогорск г.) | 41,3 м² | 6 сот. | 1 800 000 | 43 584 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | Радуга-4 СНТ | 28 м² | 6 сот. | 800 000 | 28 571 | снято (цена объявления) 27.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.4 км | 34 м² | 5,2 сот. | 990 000 | 29 118 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4.1 км | Кулиги-3 СНТ | 25 м² | 6 сот. | 1 200 000 | 48 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 13.08.2026 | 980 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Winner | 980 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дача в окружении леса Участок: - Площадь: 5,2 сотки, приподнят и отсыпан, правильной формы. - Территория огорожена забором. - Садовый дом. - Колодец. - Теплица. - Плодово-ягодные деревья и кустарники. - Летний водопровод. - Участок поставлен на кадастровый учёт с определением границ. Садовый дом: - Дом каркасно-щитовой. - Крепкий, тёплый. Инфраструктура: - СНТ Луговина - чистое и ухоженное СНТ, расположенное в удалении от промышленных объектов и производств. - Окружено ягодными и грибными лесами. - Улицы освещены. - Чистый воздух. - Спокойные и дружелюбные соседи, часть из которых проживают круглогодично. - Удобный подъезд. Дороги зимой чистят. - Шлагбаум в СНТ открываются по пропуску. - Хорошая транспортная доступность на общественном транспорте. Остановка близко. До ж/д и автовокзала г. Ногинска- 20 км, г. Электрогорска - 12 км. Рядом магазин Пятёрочка, фермерский продуктовый магазин, аптека и маркетплейсы.