Новорязанское ш., 83 км от МКАД
Семёновское д., Коломенский гор. округ
Дом 61,1 м², участок 7,5 сот., бревно.
Цена 3,15 млн ₽, снижали с 3,4 млн; первая цена 3,4 млн ₽ от 16.08.2026.
Рейтинг 30/100 · уверенность 55 %
Земля ≈90 тыс. ₽/сот. × 7,5 сот. = 675 тыс. → дом ≈2,48 млн ₽, 41 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 28 тыс.–238 тыс. ₽/м², медиана 92 тыс.
Ремонт ≈1,22 млн, покупка после торга ≈2,68 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,6 млн / целевая ≈5,04 млн / пессимист. ≈4,48 млн → от пессимистичной прибыль ≈580 тыс. ₽, маржа 13 %, ROI 15 %.
Коммуникации: в описании: газ.
До ст. Лысцовская ≈1,2 км по прямой; до МКАД 83 км, на машине ≈1 ч 35 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №1362
Рейтинг 30/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 123 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 30 % | 12.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 24 % | 4.4 |
| торг | 5 | 49 % | 3 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 32 % | 1.9 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 90 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 675 000 ₽ (7,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 475 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 40 507 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Семёновское д. | 6,5 сот. | 768 000 | 118 154 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Семёновское д. | 15 сот. | 1 500 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Семёновское д. | 8,5 сот. | 1 500 000 | 176 471 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Семёновское д. | 15 сот. | 1 500 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Семёновское д. | 18 сот. | 2 200 000 | 122 222 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Семёновское д. | 15 сот. | 1 300 000 | 86 667 | снят (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Семёновское д. | 6 сот. | 350 000 | 58 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Семёновское д. | 15 сот. | 2 100 000 | 140 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Семёновское д. | 15 сот. | 1 300 000 | 86 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Семёновское д. | 15 сот. | 1 500 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 61,1 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 222 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 28 333 / 92 260 / 238 095 |
| цена объекта | 3 150 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 677 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 600 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 320 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 040 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 480 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 580 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 13 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 15 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.3 км | Галина СНТ | 60 м² | 6,5 сот. | 4 999 999 | 83 333 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Сычево д. | 57,7 м² | 5 сот. | 5 800 000 | 100 520 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | 60 м² | 6 сот. | 12 000 000 | 200 000 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 5.4 км | Мир-6 СНТ | 60 м² | 6 сот. | 1 700 000 | 28 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Восход СНТ | 63,9 м² | 4,5 сот. | 4 100 000 | 64 163 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Семёновское д. | 50 м² | 7,5 сот. | 4 200 000 | 84 000 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | 60,7 м² | 7 сот. | 9 800 000 | 161 450 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 6.5 км | 60 м² | 10,5 сот. | 12 000 000 | 200 000 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 6.2 км | 63 м² | 10,4 сот. | 15 000 000 | 238 095 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 7.5 км | 60,5 м² | 4 сот. | 3 990 000 | 65 950 | снято (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 16.08.2026 | 3 400 000 | история площадки |
| 11.09.2026 | 3 300 000 (−100 000) | история площадки |
| 09.11.2026 | 3 150 000 (−150 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 150 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|---|---|
| 09.11.2026 16:19 | смена цены | 3 300 000 → 3 150 000 |
Описание
Продам дом из бруса для небольшой семьи, построенный с душой строительной компанией с именем, но в котором ещё не зажёгся ни один семейный вечер. Оцилиндрованное бревно из хвойных пород, ленточный фундамент надёжность и натуральная атмосфера с первых шагов. "Строили для себя" это не просто слова: качество в каждой детали. Дом оформлен как жилой готов к вашей прописке и спокойной жизни. Улица газифицирована. Круглогодичные соседи вы почувствуете уют обжитой деревни и хорошие дороги. Участок облагорожен: аккуратно, с любовью. Есть заезд под машину никакого беспорядочного паркинга; плодовые деревья, которые каждое лето будут радовать урожаем и ароматами. Терраса идеальное место для утреннего кофе и семейных разговоров на свежем воздухе. Металлическая дверь. Этот дом замечательный выбор для семейной пары или пары с ребёнком: здесь легко представить тёплые вечера, игры на участке и спокойные прогулки по деревенской улице. Пространство готово стать вашим семейным гнёздышком, где можно создавать воспоминания с нуля. Все справки собраны! Под Ипотеку подходит. Есть оценочный альбом. Записывайтесь на просмотр. Код пользователя: 70529. Номер в базе: 12963691.