Горьковское ш., 38 км от МКАД
Дубки СНТ, Богородский гор. округ
Дом 40 м², участок 7,5 сот.
Цена 670 тыс. ₽; цена не менялась с 12.09.2026.
Рейтинг 39/100 · уверенность 60 %
Земля ≈72 тыс. ₽/сот. × 7,5 сот. = 539 тыс. → дом ≈131 тыс. ₽, 3 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 39 тыс.–52 тыс. ₽/м², медиана 42 тыс.
Ремонт ≈800 тыс., покупка после торга ≈570 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,74 млн / целевая ≈1,56 млн / пессимист. ≈1,39 млн → от пессимистичной прибыль ≈20 тыс. ₽, маржа 1 %, ROI 1 %.
Коммуникации: нет септика (туалет вне дома); в описании: колодец.
До ст. Казанское ≈5,1 км по прямой; до МКАД 38 км, на машине ≈50 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №13615
Рейтинг 39/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 7 (разброс ₽/м² 13 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 3 % | 1.3 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 89 % | 16.2 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 76 % | 4.6 |
| участок | 5 | 32 % | 1.9 |
| ₽/м² дома | 12 | 100 % | 14.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 71 875 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 539 000 ₽ (7,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 131 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 3 275 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Искра СНТ | 8 сот. | 300 000 | 37 500 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Рассвет СНТ | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Мечта СНТ | 7 сот. | 2 500 000 | 357 143 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Субботино д. | 6,7 сот. | 1 650 000 | 246 269 | снят (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Дубки СНТ | 6 сот. | 1 090 000 | 181 667 | снят (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Рассвет СНТ | 5,2 сот. | 798 000 | 153 462 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Субботино д. | 5,5 сот. | 1 550 000 | 281 818 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Субботино д. | 5,4 сот. | 850 000 | 157 407 | снят (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Дубки СНТ | 8 сот. | 500 000 | 62 500 | снят (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Искра-8 СНТ | 6 сот. | 350 000 | 58 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 40 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 39 286 / 42 500 / 52 500 |
| цена объекта | 670 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 569 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 738 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 651 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 564 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 390 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 20 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 1 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 1 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.5 км | Новая Искра СНТ | 40 м² | 9 сот. | 660 000 | 16 500 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 24.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Энергия-86 СНТ | 40 м² | 6 сот. | 1 700 000 | 42 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | Мечта-2 СНТ | 40 м² | 6 сот. | 4 200 000 | 105 000 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | Ногинский Медик СНТ | 40 м² | 8 сот. | 850 000 | 21 250 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | 40 м² | 6 сот. | 1 700 000 | 42 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 9.7 км | 40 м² | 6,1 сот. | 2 000 000 | 50 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 9.7 км | Ветеран-2 СНТ | 40 м² | 6,7 сот. | 1 700 000 | 42 500 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | Восход СНТ | 42 м² | 6,6 сот. | 1 650 000 | 39 286 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.9 км | Березка СНТ | 40 м² | 5 сот. | 2 100 000 | 52 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.8 км | Ромашка СНТ | 40 м² | 5,2 сот. | 1 800 000 | 45 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 12.09.2026 | 670 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 670 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается садовый домик, в живописном месте, с двух сторон лес, очень тихо, в 5минут хоть бы автобусная остановка, есть городское озеро, в 10мин. Езды на автомобиле, цистый глубокий колодец, туалет на улице, света в снт нет, пользуемся солнечными батареями, генераторами, удобный заезд, продается по Садовой книжке (вся информация в интернете по этому вопросу есть) Пишите по существу, реальному торг!