Горьковское ш., 31 км от МКАД
Заря СНТ, Электросталь гор. округ
Дача 50 м², участок 6 сот., кирпич.
Цена 1,05 млн ₽, снижали с 1,45 млн; первая цена 1,45 млн ₽ от 09.04.2025.
Рейтинг 66/100 · уверенность 63 %
Земля ≈109 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 655 тыс. → дом ≈395 тыс. ₽, 8 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 34 тыс.–95 тыс. ₽/м², медиана 54 тыс.
Ремонт ≈1 млн, покупка после торга ≈892 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,86 млн / целевая ≈2,58 млн / пессимист. ≈2,29 млн → от пессимистичной прибыль ≈398 тыс. ₽, маржа 17 %, ROI 21 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Машиностроитель ≈2,7 км по прямой; до МКАД 31 км, на машине ≈37 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №13613
Рейтинг 66/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 28 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 42 % | 19.1 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 99 % | 19.2 |
| торг | 5 | 100 % | 6.5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 95 % | 6.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 92 % | 14.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 109 233 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 655 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 395 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 7 900 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Заря СНТ | 4,9 сот. | 1 350 000 | 275 510 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Заря СНТ | 12 сот. | 400 000 | 33 333 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | 25 сот. | 16 000 000 | 640 000 | снят (цена объявления) 04.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | 8,8 сот. | 870 000 | 98 864 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | Звезда СНТ | 7 сот. | 1 100 000 | 157 143 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | 4,5 сот. | 2 620 000 | 582 222 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | Восход СНТ | 11 сот. | 1 300 000 | 118 182 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Восход СНТ | 6 сот. | 1 000 000 | 166 667 | снят (цена объявления) 05.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Ракета СНТ | 10 сот. | 2 400 000 | 240 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Росинка-Борилово СНТ | 8 сот. | 850 000 | 106 250 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 34 250 / 54 204 / 94 681 |
| цена объекта | 1 050 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 892 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 863 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 720 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 577 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 290 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 397 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 17 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 21 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6.2 км | Зимородок КП | 47 м² | 7 сот. | 4 450 000 | 94 681 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.9 км | Криулино-ФЗСТЗ СНТ | 50 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Энергия СНТ | 50,7 м² | 5 сот. | 2 750 000 | 54 241 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.7 км | Фрязево-91 СНТ | 50 м² | 9 сот. | 3 000 000 | 60 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | Калинка-2 СНТ | 55 м² | 6 сот. | 2 900 000 | 52 727 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Ямские Леса СНТ | 40 м² | 6,8 сот. | 1 370 000 | 34 250 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Загорново д. | 65 м² | 4 сот. | 3 500 000 | 53 846 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Дружба СНТ | 57,4 м² | 5,2 сот. | 3 750 000 | 65 331 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | 40 м² | 6 сот. | 2 300 000 | 57 500 | снято (цена объявления) 26.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 6.2 км | Ковровщик СТ | 60 м² | 6 сот. | 3 250 000 | 54 167 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 09.04.2025 | 1 450 000 | история площадки |
| 18.06.2025 | 1 250 000 (−200 000) | история площадки |
| 16.05.2026 | 1 200 000 (−50 000) | история площадки |
| 01.07.2026 | 1 050 000 (−150 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 050 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Внесен аванс. В продаже содовый участок в черте города Электросталь, очень легко добраться, рядом автобусная остановка, участок и дом давно не были использованы, отвечу на вопросы по телефону.