Новорязанское ш., 95 км от МКАД
Зарудня д., Коломенский гор. округ
Дом 42,1 м², участок 15 сот., бревно.
Цена 3,3 млн ₽; цена не менялась с 14.08.2026.
Рейтинг 8/100 · уверенность 55 %
Земля ≈28 тыс. ₽/сот. × 15 сот. = 420 тыс. → дом ≈2,88 млн ₽, 68 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 32 тыс.–105 тыс. ₽/м², медиана 43 тыс.
Ремонт ≈842 тыс., покупка после торга ≈2,81 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,77 млн / целевая ≈1,59 млн / пессимист. ≈1,41 млн → от пессимистичной прибыль −2,23 млн ₽, маржа −158 %, ROI −61 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Чёрная ≈14 км по прямой; до МКАД 95 км, на машине ≈1 ч 43 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №1361
Рейтинг 8/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 93 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 7 % | 1.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 8 % | 0.5 |
| участок | 5 | 100 % | 6.5 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 27 976 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 420 000 ₽ (15 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 880 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 68 409 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Зарудня д. | 19 сот. | 650 000 | 34 211 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Зарудня д. | 14 сот. | 300 000 | 21 429 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Зарудня д. | 5 сот. | 700 000 | 140 000 | снят (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Зарудня д. | 11 сот. | 663 000 | 60 273 | снят (цена объявления) 10.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Зарудня д. | 15 сот. | 1 200 000 | 80 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Зарудня д. | 10 сот. | 800 000 | 80 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Зарудня д. | 14 сот. | 400 000 | 28 571 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Зарудня д. | 9 сот. | 250 000 | 27 778 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Зарудня д. | 12,2 сот. | 755 000 | 61 885 | снят (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Зарудня д. | 12 сот. | 250 000 | 20 833 | снят (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 42,1 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 842 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 31 830 / 42 982 / 104 701 |
| цена объекта | 3 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 805 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 768 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 680 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 591 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 414 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -2 233 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −158 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −61 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.3 км | Подосинки д. | 45,4 м² | 7,5 сот. | 1 450 000 | 31 938 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Подосинки д. | 46,8 м² | 12 сот. | 4 900 000 | 104 701 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Сурино д. | 43 м² | 15 сот. | 2 500 000 | 58 140 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Маливо с. | 48 м² | 12 сот. | 4 990 000 | 103 958 | снято (цена объявления) 28.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Афанасьево д. | 45 м² | 20 сот. | 1 500 000 | 33 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Нестерово д. | 38 м² | 18 сот. | 2 000 000 | 52 632 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Сурино д. | 46 м² | 16 сот. | 1 500 000 | 32 609 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Афанасьево д. | 48 м² | 20 сот. | 1 600 000 | 33 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.3 км | Городец с. | 44,2 м² | 12 сот. | 3 300 000 | 74 661 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | Тимирево д. | 37,7 м² | 14,4 сот. | 1 200 000 | 31 830 | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 14.08.2026 | 3 300 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 300 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся дом. С газовым отоплением и центральным водоснабжением. Участок относится к категории земель Лпх. Также есть возможность приобрести еще соседний участок 15 сот. В доме необходим ремонт. На территории стоит капитальный гараж. Дом находится в зоне с асфальтированной дорогой, рядом с остановкой общественного транспорта. В шаговой доступности магазины, школа и детский сад.