Горьковское ш., 71 км от МКАД
Экология СДТ, Орехово-Зуевский гор. округ
Дача 28,1 м², участок 8,1 сот., брус.
Цена 1,7 млн ₽; цена не менялась с 24.06.2026.
Рейтинг 19/100 · уверенность 63 %
Земля ≈132 тыс. ₽/сот. × 8,1 сот. = 1,07 млн → дом ≈634 тыс. ₽, 23 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 25 тыс.–70 тыс. ₽/м², медиана 38 тыс.
Ремонт ≈562 тыс., покупка после торга ≈1,45 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1 млн / целевая ≈902 тыс. / пессимист. ≈802 тыс. → от пессимистичной прибыль −1,21 млн ₽, маржа −150 %, ROI −60 %.
Коммуникации: колодец.
До ст. Войново ≈0,7 км по прямой; до МКАД 71 км, на машине ≈1 ч 38 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №13608
Рейтинг 19/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 38 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 41 % | 8.9 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 37 % | 2.7 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 131 591 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 066 000 ₽ (8,1 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 634 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 22 562 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Мечта СНТ | 5 сот. | 650 000 | 130 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Экология СДТ | 6,2 сот. | 1 450 000 | 233 871 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Мечта СНТ | 5,5 сот. | 750 000 | 136 364 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Войново-Гора д. | 11,2 сот. | 3 800 000 | 339 286 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Войново-Гора д. | 5 сот. | 1 800 000 | 360 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Войново-Гора д. | 8 сот. | 3 800 000 | 475 000 | снят (цена объявления) 08.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Войново-Гора д. | 5 сот. | 3 000 000 | 600 000 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Озерецкий пос. | 6 сот. | 700 000 | 116 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Войново-Гора д. | 11,2 сот. | 6 200 000 | 553 571 | снят (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Озерецкий пос. | 5,6 сот. | 550 000 | 98 214 | снят (цена объявления) 02.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 28,1 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 562 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 25 000 / 37 916 / 70 000 |
| цена объекта | 1 700 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 445 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 002 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 952 000 ₽ |
| продажа: целевая | 902 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 802 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 205 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −150 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −60 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.1 км | Карболитовец СДТ | 30 м² | 7,5 сот. | 1 000 000 | 33 333 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Березки СНТ | 30 м² | 7 сот. | 890 000 | 29 667 | снято (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Дубравушка СНТ | 24 м² | 6 сот. | 950 000 | 39 583 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Чайка СДТ | 30 м² | 6 сот. | 1 150 000 | 38 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Текстильщик-2 СНТ | 24,5 м² | 8 сот. | 850 000 | 34 694 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Экология СДТ | 20 м² | 6 сот. | 1 400 000 | 70 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Ротор СНТ | 34 м² | 6,4 сот. | 1 800 000 | 52 941 | снято (цена объявления) 04.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Отдых СНТ | 36 м² | 8 сот. | 1 350 000 | 37 500 | снято (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Текстильщик-3 СНТ | 20 м² | 8 сот. | 500 000 | 25 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Тополиный пос. | 20 м² | 8 сот. | 780 000 | 39 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 24.06.2026 | 1 700 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 700 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Очень красивая дача и участок, в прекрасном месте, недалеко от станции " Войново" и деревни Войново гора. Лес, озера, река Клязьма, храм и школа, магазин в деревне, на электричке до Москвы 1,5 часа. До Орехово-Зуева 15 мин. На машине или 1 остановка на электричке. Дом из деревянных панелей толщиной65 мм, проект Дачник-2тот "Зодчего" с дополнительной комплектацией( замена на более прочный пол, утепление кровли и стен, двойной стеклопакет), обогревается электрическими инфракрасными обогревателями, 2 комнаты( кухня+ ещё 1 комната, см. Планировку), оставляю всю мебель. На участке: сарай, теплица, колодец, компостник, 12 высоких грядок и много ценных растений ( голубые и серебристые ели, туи, штамбовые яблони, плакучие лиственницы, и пр). Смородина, малина, цветы. Участок правильной прямоугольной формы, 8,13 сотки, по факту чуть больше. Годичный взнос в Снт 10т. Р. Водопровода нет, био туалет в сарайчике. Хорошие, спокойные соседи, отличный подьезд круглый год. Наличный или без наличный расчёт, все документы в порядке.