Горьковское ш., 46 км от МКАД
Тимково д., Богородский гор. округ
Дом 68,6 м², участок 8 сот., брус.
Цена 2,2 млн ₽, снижали с 3,56 млн; первая цена 3,56 млн ₽ от 06.05.2026.
Рейтинг 76/100 · уверенность 53 %
Земля ≈130 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 1,04 млн → дом ≈1,16 млн ₽, 17 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 10 км, 49 тыс.–167 тыс. ₽/м², медиана 91 тыс.
Ремонт ≈1,27 млн, покупка после торга ≈1,87 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈6 млн / целевая ≈5,4 млн / пессимист. ≈4,8 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,66 млн ₽, маржа 35 %, ROI 53 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: в описании: баня.
До ст. Электрогорск ≈11,6 км по прямой; до МКАД 46 км, на машине ≈1 ч 07 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №13607
Рейтинг 76/100 · уверенность 53 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 142 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 77 % | 14.1 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 26 % | 1.6 |
| участок | 5 | 36 % | 2.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 66 % | 9.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 130 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 040 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 160 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 16 910 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Тимково д. | 30 сот. | 9 000 000 | 300 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Тимково д. | 10 сот. | 1 300 000 | 130 000 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Тимково д. | 17 сот. | 2 700 000 | 158 824 | снят (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Тимково д. | 22 сот. | 1 650 000 | 75 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Тимковские Поляны МДЗ | 10 сот. | 1 720 000 | 172 000 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Тимково д. | 10 сот. | 2 200 000 | 220 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Тимковские Поляны МДЗ | 15,5 сот. | 1 950 000 | 125 806 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Тимково д. | 32 сот. | 6 950 000 | 217 188 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Солнышко СНТ | 10 сот. | 2 000 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Тимковские Поляны МДЗ | 5 сот. | 650 000 | 130 000 | снят (цена объявления) 21.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 68,6 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 272 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 48 611 / 90 769 / 166 667 |
| цена объекта | 2 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 870 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 6 003 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 703 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 403 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 802 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 660 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 35 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 53 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.8 км | Лесные Дали КП да: «унитаз» + «теплые полы» | 72 м² | 7,5 сот. | 12 000 000 | 166 667 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Следово д. да: «санузел» + «под ключ» | 65 м² | 7,5 сот. | 5 900 000 | 90 769 | снято (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.7 км | Росинка СНТ да: «санузел» + «отделки» | 72 м² | 8 сот. | 3 500 000 | 48 611 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 06.05.2026 | 3 560 000 | история площадки |
| 26.05.2026 | 3 100 000 (−460 000) | история площадки |
| 22.06.2026 | 2 700 000 (−400 000) | история площадки |
| 10.08.2026 | 2 200 000 (−500 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 200 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 135568273 Предлагаем вашему вниманию участок с домом в Ногинском районе рядом с д. Тимково. Категория земель: Земли сельскохозяйственного назначения. Все коммуникации по границе. Подъезд удобный! Обременений нет, прямая продажа: мы готовы к сделке! Сразу за участком xвoйный лес. Автобусная остановка 3-5 минут пешком от Снт. До города Ногинска 20 км (20 минут на машине), пгт Мамонтово 9 км (7-10 минут транспортом). В пешей доступности деревенские магазины. До речки Шерна 7 минут транспортом. В деревне Тимково имеется школа, Конно-спортивный комплекс. Участок 818 кв. М. По документам правильной формы, пока не огорожен. На участке расположен: Хоз. Блок 3*6 для хранения инвентаря и много другого. Место для хранения дров. Бревенчатая баня 3*6,5 ( все есть для завершения строительства и внутренней отделки). 2х этажный дом по документам Жилой дом (возможна прописка), 68,6 кв. М. Дерев.