Горьковское ш., 52 км от МКАД
Голубые Дали СНТ, Павлово-Посадский гор. округ
Дом 95 м², участок 6 сот., сэндвич-панели.
Цена 3 млн ₽; цена не менялась с 03.10.2026.
Рейтинг 23/100 · уверенность 55 %
Земля ≈52 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 312 тыс. → дом ≈2,69 млн ₽, 28 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км, 19 тыс.–45 тыс. ₽/м², медиана 30 тыс.
Ремонт ≈1,7 млн, покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,68 млн / целевая ≈2,42 млн / пессимист. ≈2,15 млн → от пессимистичной прибыль −2,1 млн ₽, маржа −98 %, ROI −50 %.
Коммуникации: в описании: печь, скважина.
До ст. Электрогорск ≈8,6 км по прямой; до МКАД 52 км, на машине ≈1 ч 11 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №13603
Рейтинг 23/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 4 (разброс ₽/м² 25 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 69 % | 12.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 49 % | 3 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 33 % | 4.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 52 083 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 312 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 687 999 ₽ |
| ₽/м² дома | 28 295 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Голубые Дали СНТ | 16 сот. | 950 000 | 59 375 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Голубые Дали СНТ | 12 сот. | 600 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Голубые Дали СНТ | 18 сот. | 2 000 000 | 111 111 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Кулиги-3 СНТ | 6,2 сот. | 1 270 000 | 204 839 | снят (цена объявления) 31.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Кулиги-3 СНТ | 11,3 сот. | 950 000 | 84 071 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Голубые Дали СНТ | 6,4 сот. | 290 000 | 45 312 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Лада СНТ | 6,6 сот. | 300 000 | 45 455 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Сахарник СНТ | 6 сот. | 350 000 | 58 333 | снят (цена объявления) 11.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Энтузиаст СНТ | 7 сот. | 1 550 000 | 221 429 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Сахарник СНТ | 7 сот. | 1 350 000 | 192 857 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 95 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 700 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 18 625 / 29 875 / 44 974 |
| цена объекта | 2 999 999 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 549 999 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 684 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 550 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 416 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 147 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -2 102 999 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −98 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −50 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.6 км | Росинка СНТ | 100 м² | 6 сот. | 2 600 000 | 26 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | 80 м² | 6 сот. | 7 300 000 | 91 250 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 15.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 8 км | Белый Мох-1 СНТ | 80 м² | 6 сот. | 2 700 000 | 33 750 | снято (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.9 км | Рубин СНТ | 80 м² | 8 сот. | 1 490 000 | 18 625 | снято (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | Рассвет СНТ | 75,6 м² | 6,1 сот. | 3 400 000 | 44 974 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 03.10.2026 | 2 999 999 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 999 999 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Внесен Аванс! Аванс до 5.10.26.! Дом для проживания круглый год! Комнаты изолированные! Утепленный, обшит сайдингом с улицы, внутри вагонкой. Новые пластиковые окна, с/ у совмещенный с душевой кабиной, печь для брикетов, вода из скважины, подогрев ( есть горячая вода). В доме мебель и все необходимое для проживания! Развитая инфраструктура! Рядом леса, озера, экологически чистое место!