Горьковское ш., 52 км от МКАД
Росинка СНТ, Электрогорск гор. округ
Дом 72 м², участок 8 сот., брус.
Цена 3,5 млн ₽, снижали с 5,7 млн; первая цена 5,7 млн ₽ от 03.09.2025.
Рейтинг 39/100 · уверенность 58 %
Земля ≈69 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 550 тыс. → дом ≈2,95 млн ₽, 41 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 10 км, 64 тыс.–83 тыс. ₽/м², медиана 79 тыс.
Ремонт ≈1,14 млн, покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,7 млн / целевая ≈5,13 млн / пессимист. ≈4,56 млн → от пессимистичной прибыль ≈445 тыс. ₽, маржа 10 %, ROI 11 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: септик; в описании: печь, скважина.
До ст. Электрогорск ≈2,2 км по прямой; до МКАД 52 км, на машине ≈1 ч 08 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №13602
Рейтинг 39/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 25 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 22 % | 9.2 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 69 % | 12.5 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 98 % | 6 |
| участок | 5 | 36 % | 2.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 68 750 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 550 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 950 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 40 972 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Рябинушка СНТ | 7,8 сот. | 1 050 000 | 134 615 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Росинка СНТ | 16 сот. | 1 100 000 | 68 750 | снят (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Рябинушка СНТ | 8,2 сот. | 650 000 | 79 268 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | 12 сот. | 1 200 000 | 100 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | Рябинушка СНТ | 8 сот. | 550 000 | 68 750 | снят (цена объявления) 22.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | 12 сот. | 1 650 000 | 137 500 | снят (цена объявления) 18.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | Вереск СНТ | 8 сот. | 550 000 | 68 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Энергетик СНТ | 7 сот. | 280 000 | 40 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Энергетик СНТ | 12 сот. | 1 300 000 | 108 333 | снят (цена объявления) 18.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | 12 сот. | 3 500 000 | 291 667 | снят (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 72 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 140 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, септик, вода |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 63 889 / 79 167 / 83 333 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 700 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 415 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 130 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 560 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 445 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 10 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 11 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | Вереск СНТ да: «ванная» + «ламинат» | 72 м² | 8 сот. | 5 700 000 | 79 167 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Вереск СНТ да: «ванная» + «ламинат» | 72 м² | 7,8 сот. | 6 000 000 | 83 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | Виктория СНТ да: «санузел» + «под ключ» | 72 м² | 8,5 сот. | 4 600 000 | 63 889 | снято (цена объявления) 31.05.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 03.09.2025 | 5 700 000 | история площадки |
| 11.10.2025 | 5 000 000 (−700 000) | история площадки |
| 15.11.2025 | 4 700 000 (−300 000) | история площадки |
| 19.06.2026 | 4 100 000 (−600 000) | история площадки |
| 27.06.2026 | 3 900 000 (−200 000) | история площадки |
| 14.09.2026 | 3 500 000 (−400 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 500 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам дом зимний, жилой, с пропиской, проживаю круглогодично, в черте города Электрогорск. 1 км от центра города. От Мкад 55 км по Горьковскому шоссе. Дом 2-х этажный, из бруса, 6м*6м. Фундамент сваи. Участок крайний к лесу, ровный, отсыпан, огорожен забором. Туалет и душ в доме. Бойлер, вода горячая и холодная, отопление. Печь-камин. Артезианская скважина 83 метра. Септик. Свет 220вт и 380вт. Свой пруд на участке. Дом без внешней и внутренней отделки. Гараж из блоков, большой с мансардой 5м*15м. Две просторные комнаты. Удобная лестница. Санузел совмещённый. Веранда к дому закрытая. Большой навес с мангальной зоной. Вольер для собак. До ворот Снт асфальт. До ж/д станции и автовокзала 15 минут пешком. Вся развитая инфраструктура в пешей доступности. Хорошее Снт, свой большой пруд. От участка 800 метров красивое озеро с местом для купания и аллея-парк. Реальному покупателю хороший торг. Дополнительная информация по телефону.