Носовихинское ш., 54 км от МКАД
Бытовик СНТ, Павлово-Посадский гор. округ
Дом 58 м², участок 6,5 сот., дерево.
Цена 1,65 млн ₽, снижали с 1,89 млн; первая цена 1,89 млн ₽ от 10.06.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 4 раза).
Рейтинг 73/100 · уверенность 59 %
Земля ≈22 тыс. ₽/сот. × 6,5 сот. = 141 тыс. → дом ≈1,51 млн ₽, 26 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 5 в 10 км, 103 тыс.–117 тыс. ₽/м², медиана 109 тыс.
Ремонт ≈1,06 млн, покупка после торга ≈1,4 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈6,52 млн / целевая ≈5,87 млн / пессимист. ≈5,21 млн → от пессимистичной прибыль ≈2,75 млн ₽, маржа 53 %, ROI 112 %.
⚠ Сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: газ — по границе; отопление — печь.
До ст. Вохна ≈2,2 км по прямой; до МКАД 54 км, на машине ≈1 ч 02 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №13601
Рейтинг 73/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 4 (разброс ₽/м² 3 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 66 % | 12 |
| торг | 5 | 85 % | 5.2 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 98 % | 6 |
| участок | 5 | 23 % | 1.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 40 % | 5.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 21 622 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 141 000 ₽ (6,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 509 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 26 017 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Бытовик СНТ | 10 сот. | 2 900 000 | 290 000 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Фатеево д. | 12,4 сот. | 246 200 | 19 855 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Фатеево д. | 9,8 сот. | 3 400 000 | 346 939 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Фатеево д. | 10,4 сот. | 280 000 | 26 923 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Фатеево д. | 9 сот. | 430 000 | 47 778 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Фатеево д. | 25 сот. | 7 200 000 | 288 000 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Фатеево д. | 9 сот. | 1 459 400 | 162 156 | снят (цена объявления) 12.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Фатеево д. | 10 сот. | 3 500 000 | 350 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Фатеево д. | 12,1 сот. | 143 700 | 11 876 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Фатеево д. | 10,4 сот. | 170 000 | 16 346 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 58 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 060 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | приличные 5 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 103 065 / 109 022 / 116 522 |
| цена объекта | 1 650 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 402 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 6 519 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 6 193 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 867 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 5 215 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 2 752 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 53 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 112 % |
| пояснение расчета | сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 5 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3 км | Дмитрово д. да: «санузел» + «под ключ» | 62 м² | 6 сот. | 6 510 000 | 105 000 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | да: «санузел» + «теплый пол» | 55,7 м² | 6 сот. | 3 900 000 | 70 018 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Грибовское СНТ да: «туалет и в доме» + «ремонт» | 57,5 м² | 6 сот. | 6 500 000 | 113 043 | снято (цена объявления) 12.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.1 км | Назарьево д. да: «санузел» + «ламинат» | 57,5 м² | 7 сот. | 6 700 000 | 116 522 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Ромашки ДНП да: «санузел» + «под ключ» | 62 м² | 7 сот. | 6 390 000 | 103 065 | снято (цена объявления) 17.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 10.06.2026 | 1 890 000 | история площадки |
| 18.09.2026 | 1 650 000 (−240 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 650 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Прoдaется БРУСOВОЙ ДОМ pядом c гоpoдoм Павловcкий Пoсaд дepeвня Фaтеево! ЗAPEГИCTPИРOВAH КАK ЖИЛОЙ, MOЖHО ПРOПИCАТЬCЯ! СНТ Бытовик газифицирован, по границе газовая труба. Дoм двухэтажный, paсполoжен нa ровном cухом учacтке 7,5 coткax CHT "Бытoвик" Внутpи двe комнaты с пeчкой, летняя кухня и комнaта летняя. На территории : -капитальная бытовка из кирпича; - капитальный забор из профнастила; - ворота и калитка из профнастила; Расположение: 25 мин ЖД станция "Вохна", 3 мин остановка общественного транспорта. 5 мин пешей доступности сетевые магазины Пятерочка, Победа, Фикспрайс, строительные магазины.