Горьковское ш., 51 км от МКАД
Липовая Грива СНТ, Павлово-Посадский гор. округ
Дача 63 м², участок 6 сот., кирпич.
Цена 2,9 млн ₽, поднимали с 2,5 млн; первая цена 2,5 млн ₽ от 16.09.2026.
Рейтинг 19/100 · уверенность 64 %
Земля ≈69 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 412 тыс. → дом ≈2,49 млн ₽, 39 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 34 тыс.–66 тыс. ₽/м², медиана 52 тыс.
Ремонт ≈1,06 млн, покупка после торга ≈2,46 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,36 млн / целевая ≈3,03 млн / пессимист. ≈2,69 млн → от пессимистичной прибыль −834 тыс. ₽, маржа −31 %, ROI −24 %.
Коммуникации: в описании: печь, баня.
До ст. Электрогорск ≈3,8 км по прямой; до МКАД 51 км, на машине ≈1 ч 02 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №13600
Рейтинг 19/100 · уверенность 64 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 31 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 70 % | 12.8 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 86 % | 5.3 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 1 % | 0.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 68 750 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 412 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 488 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 39 492 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Васютино д. | 8,3 сот. | 600 000 | 72 289 | снят (цена объявления) 01.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Росинка СНТ | 32 сот. | 3 750 000 | 117 188 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Росинка СНТ | 11 сот. | 830 000 | 75 455 | снят (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Росинка СНТ | 8 сот. | 1 550 000 | 193 750 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Рябинушка СНТ | 8 сот. | 500 000 | 62 500 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Росинка СНТ | 16 сот. | 1 100 000 | 68 750 | снят (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Рябинушка СНТ | 8 сот. | 550 000 | 68 750 | снят (цена объявления) 22.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Росинка СНТ | 8 сот. | 465 000 | 58 125 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | 12 сот. | 1 200 000 | 100 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.1 км | Вереск СНТ | 7,9 сот. | 800 000 | 101 266 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 63 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 060 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 34 091 / 51 515 / 65 979 |
| цена объекта | 2 900 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 465 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 364 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 196 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 028 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 691 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -834 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −31 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −24 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.6 км | Дружба СНТ | 61 м² | 4,4 сот. | 3 500 000 | 57 377 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Ромашка СНТ | 66 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 53 030 | снято (цена объявления) 23.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Турист СНТ | 69,3 м² | 5,6 сот. | 3 700 000 | 53 391 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Электропередача СНТ | 54 м² | 6 сот. | 1 900 000 | 35 185 | в продаже 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Ландыш СНТ | 56,1 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 44 563 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Кулиги-1 СНТ | 70 м² | 7,4 сот. | 3 500 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 04.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | Заозерье-280 СНТ | 65 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 53 846 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Аргуновка СНТ | 51,2 м² | 6 сот. | 2 300 000 | 44 922 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Монтажник СНТ | 52,8 м² | 4 сот. | 1 800 000 | 34 091 | снято (цена объявления) 28.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Пингвин СНТ | 48,5 м² | 6 сот. | 3 200 000 | 65 979 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 16.09.2026 | 2 500 000 | история площадки |
| 18.09.2026 | 2 900 000 (+400 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 900 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается участок (6 соток) в Снт Липовая грива, со всех сторон укрытый густым лесом. При этом цивилизация совсем рядом: до Мкад всего 61 км по отличной Горьковской трассе, дорога зимой регулярно чистится. На участке три капитальных постройки из кирпича: Основной двухэтажный дом 6х8 м. Внутри обшит вагонкой, установлены теплые пластиковые стеклопакеты с решетками. На первом этаже большая комната и кухня, на втором спальня и холл. Для отопления есть дровяная печь камин и масляные радиаторы. К дому пристроена просторная деревянная терраса (5.2х2.5 м). Гостевой двухэтажный дом 7х4 м. Первый этаж разделен на две изолированные комнаты с отдельными входами прямо с улицы (в одной уже стоит дровяная печь). Наверху светлая мансарда (7х3.5 м). Третий дом 5х4 м (баня, санузел, мастерская). Максимально функциональное пространство под одной крышей: настоящая русская парилка (2х2 м), санузел (3х3 м) с душем и мастерская (1.5х2 м) с отдельным входом. Коммуникации и благоустройство: Участок полностью готов к эксплуатации. Электричество заведено во все дома, вода подается через трубопровод. К границе участка уже подведен кабель интернета и телевидения осталось только подключить оборудование внутри. Территория огорожена забором из профнастила с двух сторон. Сохранены взрослые садовые деревья и главная гордость участка огромная ель. Все постройки освобождены от мебели и личных вещей. Вы получаете абсолютно чистые помещения и можете сразу расставлять свои вещи или начинать косметический ремонт под себя. Парковочное место на два автомобиля. Юридическая сторона без рисков: Участок 6 соток прошел межевание, границы четко определены. Есть кадастровый номер, документы в полном порядке. Нет долгов перед Снт и государством, отсутствуют запреты и обременения. Один взрослый собственник, быстрый выход на сделку. Цена зафиксирована до зимы. В следующем сезоне стоимость будет выше. Пишите сообщения, не всегда есть возможность ответить на звонок.