Горьковское ш., 50 км от МКАД
Зеленый дол СНТ, Павлово-Посадский гор. округ
Дача 51 м², участок 6 сот., брус.
Цена 3,2 млн ₽; цена не менялась с 18.09.2026.
Рейтинг 20/100 · уверенность 68 %
Земля ≈68 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 407 тыс. → дом ≈2,79 млн ₽, 55 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 18 тыс.–55 тыс. ₽/м², медиана 49 тыс.
Ремонт ≈920 тыс., покупка после торга ≈2,72 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,45 млн / целевая ≈2,21 млн / пессимист. ≈1,96 млн → от пессимистичной прибыль −1,68 млн ₽, маржа −86 %, ROI −46 %.
Коммуникации: летний водопровод; свет — есть; в описании: скважина.
До ст. Электрогорск ≈9,9 км по прямой; до МКАД 50 км, на машине ≈1 ч 17 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №13599
Рейтинг 20/100 · уверенность 68 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 33 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 71 % | 13.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 39 % | 2.4 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 67 858 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 407 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 793 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 54 765 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Фиалка СНТ | 8 сот. | 290 000 | 36 250 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Фиалка СНТ | 12 сот. | 4 000 000 | 333 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Весна СНТ | 6 сот. | 400 000 | 66 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Комета СНТ | 8,1 сот. | 1 200 000 | 148 148 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Комета СНТ | 16 сот. | 5 000 000 | 312 500 | снят (цена объявления) 29.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Посадская Слобода СНТ | 7 сот. | 420 000 | 60 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Источник СНТ | 14 сот. | 1 000 000 | 71 429 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Малахит СНТ | 16 сот. | 2 800 000 | 175 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Малахит СНТ | 8 сот. | 1 650 000 | 206 250 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Звезда СНТ | 8 сот. | 1 100 000 | 137 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 51 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 920 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 17 593 / 49 000 / 55 208 |
| цена объекта | 3 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 720 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 452 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 329 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 207 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 962 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 678 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −86 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −46 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Зеленый дол СНТ | 55 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 54 545 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Малахит СНТ | 48 м² | 6,9 сот. | 2 650 000 | 55 208 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Заря СНТ | 50 м² | 6,4 сот. | 2 400 000 | 48 000 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Возрождение СНТ | 50 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 50 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Алексеево СНТ | 50 м² | 8 сот. | 2 700 000 | 54 000 | снято (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Прогресс СНТ | 52,6 м² | 6,1 сот. | 2 900 000 | 55 133 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Маяк-2 СНТ | 50 м² | 6 сот. | 1 150 000 | 23 000 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Первомайское СНТ | 53 м² | 6 сот. | 1 800 000 | 33 962 | снято (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Васютино д. | 50 м² | 8 сот. | 2 000 000 | 40 000 | снято (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Озерки СНТ | 54 м² | 6 сот. | 950 000 | 17 593 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 18.09.2026 | 3 200 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 200 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дача 6 соток, 2-этажный щитовой дом в охраняемом Снт. 1-й этаж 3 комнаты, 2-й 2 комнаты. Конвекторы в каждой комнате, крыша новая, стеклопакеты, крепкий фундамент, готов к сайдингу. В доме все есть для проживания. Кухня с террасой 5×6: посуда, холодильник, газовая плита (баллон в спец. Ящике). На участке: мангал, теплица, био-туалет, душевая (нужны вложения), новый забор, асфальтированное место для машины. Смородина (чёрная, красная, белая), крыжовник, яблони, груши. Электричество есть, вода летняя центральная (апрельноябрь), на участке скважина (доделать). Охраняемое Снт, магазин. Рядом лес, песчаный карьер (7 мин пешком через берёзовую рощу). От ст. Электрогорск автобус. Свободная продажа, один собственник, без обременений. 3 200 000 Р. Подробности по телефону.