Горьковское ш., 38 км от МКАД
Дубки СНТ, Богородский гор. округ
Дом 25 м², участок 10 сот., бревно.
Цена 800 тыс. ₽, снижали с 1 млн; первая цена 1 млн ₽ от 06.05.2026.
Рейтинг 37/100 · уверенность 55 %
Земля ≈90 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 900 тыс. → дом −100 тыс. ₽, −4 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков) · ⚠ дом почти даром.
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 18 тыс.–139 тыс. ₽/м², медиана 43 тыс.
Ремонт ≈400 тыс., покупка после торга ≈680 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,31 млн / целевая ≈1,18 млн / пессимист. ≈1,05 млн → от пессимистичной прибыль −31 тыс. ₽, маржа −3 %, ROI −3 %.
Коммуникации: свет — есть; в описании: печь.
До ст. Казанское ≈5,8 км по прямой; до МКАД 38 км, на машине ≈49 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №13593
Рейтинг 37/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 110 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 89 % | 19 |
| торг | 5 | 100 % | 7.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 71 % | 5.1 |
| участок | 5 | 55 % | 3.9 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 90 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 900 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | −100 000 ₽ |
| ₽/м² дома | −4 000 ₽/м² |
| ⚠ сигнал | дом почти даром: объект стоит почти как земля рядом |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Дубки СНТ | 9 сот. | 780 000 | 86 667 | снят (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Дубки СНТ | 8 сот. | 500 000 | 62 500 | снят (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Субботино д. | 6,7 сот. | 1 650 000 | 246 269 | снят (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Мечта СНТ | 7 сот. | 2 500 000 | 357 143 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Дубки СНТ | 47 сот. | 13 154 400 | 279 881 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | 47 сот. | 13 154 400 | 279 881 | снят (цена объявления) 17.05.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.3 км | Искра СНТ | 8 сот. | 300 000 | 37 500 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Субботино д. | 5,5 сот. | 1 550 000 | 281 818 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Рассвет СНТ | 5,2 сот. | 798 000 | 153 462 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Рассвет СНТ | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 25 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 17 500 / 43 334 / 139 130 |
| цена объекта | 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 680 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 311 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 245 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 180 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 049 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -31 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −3 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −3 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.3 км | Солнечный СНТ | 25 м² | 6,2 сот. | 2 300 000 | 92 000 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Новая Искра СНТ | 24 м² | 7 сот. | 420 000 | 17 500 | снято (цена объявления) 07.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Дубки СНТ | 30 м² | 8 сот. | 890 000 | 29 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | Богослово с. | 23 м² | 9 сот. | 3 200 000 | 139 130 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | Мечта СНТ | 25 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 80 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Богослово с. | 27,7 м² | 10 сот. | 800 000 | 28 881 | снято (цена объявления) 07.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | 27 м² | 7 сот. | 950 000 | 35 185 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.8 км | Субботинский СНТ | 30 м² | 7 сот. | 1 100 000 | 36 667 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Грибовское СНТ | 30 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 15.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Солнечный СНТ | 30,5 м² | 6 сот. | 2 850 000 | 93 443 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 06.05.2026 | 1 000 000 | история площадки |
| 26.08.2026 | 950 000 (−50 000) | история площадки |
| 10.09.2026 | 900 000 (−50 000) | история площадки |
| 30.09.2026 | 1 000 000 (+100 000) | история площадки |
| 09.10.2026 | 800 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 800 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся дачный участок в быстроразвивающемся дружном Снт с дальнейшей возможностью приватизации. Переход права по садовой книжке. Подведена сезонная вода с мая по октябрь. Также проведено электричество, поставлена в дом новая печь и труба. В Снт имеется магазин, строится детская площадка, дорога заасфальтирована. Пишите отвечу на все ваши вопросы без торга.